|
一紙禁令：“潛規(guī)則”岌岌可危
2009年12月底，中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務維護市場秩序的自律共識的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業(yè)務介紹的‘返點’費用”。
就在大行表示堅決執(zhí)行禁止“返點”政策的同時，很多中小銀行在這方面卻表現(xiàn)得比較曖昧。某大型銀行人士表示，“我們也曾給中介提供‘返點’，但是一般會低于行業(yè)的平均水平，也就是0.8%-1%。”
但由于去年房貸按揭數(shù)量的激增，很多大型銀行已經(jīng)“喝飽”。大型銀行做業(yè)務開始“挑肥揀瘦”，銀行重新在房貸利潤的分配博弈中掌握主動。目前中行、建行等大型國有銀行已經(jīng)明確取消和房地產(chǎn)中介的合作。
銀行人士表示，存款準備金率的上調(diào)和監(jiān)管機構(gòu)的窗口指導，使很多銀行對信貸投放都采取了規(guī)?？刂?，個人住房按揭貸款一定程度上受到擠壓。另一方面，對房貸風險的重視，令二手房成為重點調(diào)控的對象。
據(jù)調(diào)查，很多二手房中介的“返點”收入甚至達到總收入的三成。監(jiān)管機構(gòu)的禁令，和銀行的“過河拆橋”，對于很多中小房地產(chǎn)中介機構(gòu)無異于釜底抽薪，房地產(chǎn)中介行業(yè)“洗牌”在所難免。
而上述人士表示，以前正是因為“返點”的存在，很多購房者都能從中享受到優(yōu)惠，一般中介指定銀行后，購房者都能在房屋的買賣手續(xù)費上享受到一定的折扣。“其實‘返點’取消之后，還是‘墻里虧損墻外補’，房屋交易雙方的費用支出自然有所提高。”
暗渡陳倉：改頭換面的“擔保費”
有業(yè)內(nèi)人士指出，叫停“返點”后，中介的業(yè)務收入將會收縮，但“返點”徹底離開市場是不太可能的。
比如，在國有大型銀行開始壓縮房貸業(yè)務的時候，很多中小銀行卻從中嗅出了市場機會。某股份制銀行人士告訴記者，全行2010年工作會議上，已經(jīng)明確提出未來要大力拓展房貸業(yè)務，搶占市場份額。“我們行的房貸業(yè)務一手房和二手房的一般是6：1，二手房業(yè)務未來將有更大的增長空間。”
中國證券報記者了解到，在部分省份和地區(qū)，關(guān)于停止“返點”的要求并沒有得到有效的貫徹，“返點”只是以更加隱晦的方式存在于市場之中。相關(guān)人士表示，房貸中介可以通過提供增值服務，向銀行收取服務費。
有跡象顯示，現(xiàn)在部分中介公司開始與擔保公司尋求合作，要求銀行以“擔保費”來變相給中介支付費用。“一般來說，中介要么自己注冊成立擔保公司，要么找擔保公司合作，銀行向擔保公司支付所謂‘擔保費用’后，中介和擔保公司以協(xié)商好的價格進行收益分成，以規(guī)避監(jiān)督。”
業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)規(guī)定，擔保公司是二手房交易中必不可少的一環(huán)。由于房產(chǎn)過戶到房產(chǎn)證抵押有一段時間差，其風險不能由銀行來承擔，必須由擔保公司承擔階段性擔保。而中介機構(gòu)就可以通過擔保公司走賬，使銀行的房貸“返點”變相存在。
現(xiàn)在很多大型中介機構(gòu)都在旗下設立了擔保公司，這樣“返點”仍舊只是拐了一個彎再次落入中介的腰包。此外，銀行有時還需要向中介提供業(yè)務咨詢費、營銷費等等一系列費用，而很多中小銀行更是借此和中介機構(gòu)建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系。
某銀行人士表示，有朝一日，“返點”很可能卷土重來，所以許多中小銀行也舍不得放棄和中介之前建立的良好關(guān)系。一旦銀行放貸壓力再次顯現(xiàn)，中介掌握的客戶資源又將成為要挾銀行的王牌。
|