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破解樓市“瘋狂”之謎?
人們不禁發(fā)問：溫州并非“一線”城市，樓市火爆程度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海、杭州等國內(nèi)這些熱門的“一線”城市，為什么國家宏觀調(diào)控“指揮棒”會在這里失靈呢？難道這里真的是“世外桃源”嗎？?
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州房產(chǎn)火熱的現(xiàn)象不能簡單用資本的力量去解讀。
溫州中小企業(yè)協(xié)會會長、溫州管理科學(xué)研究院院長周德文接受記者采訪時(shí)指出，不是一線城市，價(jià)格卻超過一線城市，這似乎有些不正常，這也許跟溫州民間資本充裕有極大關(guān)系。但是，溫州房產(chǎn)繁榮背后不可忽視的一個(gè)問題就是空置率極高，可能高于全國的平均水平。這恰恰揭示了一種現(xiàn)象：其實(shí)溫州房產(chǎn)不完全按市場規(guī)律進(jìn)行，溫州人把置房視作重要的投資渠道。既然是投資，不管有錢人還是沒錢人，都要想辦法往里扎，一旦扎對了扎準(zhǔn)了，就可能在短時(shí)間里暴富，這種投資行業(yè)帶有極大的盲目性與風(fēng)險(xiǎn)性。
溫州房地產(chǎn)開發(fā)商李先生，曾經(jīng)搞過建筑設(shè)計(jì)，對房地產(chǎn)發(fā)展情況非常了解，他也發(fā)表了類似的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)是溫州居民主要的投資產(chǎn)業(yè)，不少居民不管手中有沒有錢都要投資房地產(chǎn)。溫州人如此熱衷購房，一方面是攀比心理在作怪，誰家住房多、面積大、豪華，誰家就有實(shí)力；另一方面，許多人把房地產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)保值增值的重要渠道，大家期望通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)手獲取高額利潤。
已有多年房產(chǎn)評估經(jīng)驗(yàn)的王先生，現(xiàn)任職于瑞安一家會計(jì)師事務(wù)所：“房源供應(yīng)量不足，供求矛盾導(dǎo)致價(jià)格失衡。以瑞安為例，瑞安全市有110萬人口，2005年，住宅供應(yīng)量僅為64.91萬平方米，共4872套房子；2006年，住宅供應(yīng)量減少到21.25萬平方米，共1480套房子；2007年更少，住宅供應(yīng)量只有10余萬平方米，700多套房子。而開發(fā)商為了追求利潤，盡快回籠資金，將規(guī)劃的小套室改為大套室賣，因此，更加激化了供需矛盾。在供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的情況下，房價(jià)上漲是必然的。”
總而言之，導(dǎo)致溫州房價(jià)連攀新高的因素有三：一是溫州人手頭有錢，購買力強(qiáng)，因而房地產(chǎn)市場需求趨旺；二是土地資源緊缺，住宅規(guī)劃供應(yīng)量太少，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)成本增加，房價(jià)上升；三是許多人把地產(chǎn)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)，并帶有濃厚的投機(jī)行為，這直接引發(fā)地產(chǎn)市場的供需矛盾。說白了，炒房還是有利可圖。
溫州自我眼中的風(fēng)險(xiǎn)
有人擔(dān)心溫州房價(jià)一路攀升，長此以往總有一天會崩盤。因?yàn)闇刂萑硕荚谧约撼醋约海_發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、一般市民幾乎全民皆炒，樓市帶有極大的泡沫成分。特別是一些二手房中介(溫州人俗稱“紅牌子”）主動(dòng)介入炒樓由來已久。
那么，溫州的房價(jià)究竟有無“水分”？未來走勢會怎樣？
記者曾就相關(guān)問題向溫州市房管局、土地局等部門咨詢，他們都表現(xiàn)出十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，不愿作正面回答。
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而溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文分析認(rèn)為，溫州房價(jià)會在較長一段時(shí)間里保持現(xiàn)在的高價(jià)位運(yùn)行，然而再升值的空間并不大。
前不久，溫州市政府公布了2008年下半年溫州市區(qū)同級別土地上住房平均交易價(jià)格。此前，還出臺了《溫州市關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售銷售和轉(zhuǎn)讓管理的意見》，規(guī)定商品房不許“內(nèi)部認(rèn)購”和收取定金、期房不得轉(zhuǎn)讓、適當(dāng)提高買第二套以上(含第二套）住房的首付款比例，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例等相關(guān)措施，這都是針對那些樓市投機(jī)客設(shè)的“緊箍咒”。然而，這些“緊箍咒”似乎不能從根本上解決溫州樓市高價(jià)位運(yùn)行的壓力。
對于樓市的風(fēng)險(xiǎn)，溫州市場營銷協(xié)會副秘書長鄭遠(yuǎn)輝也作了分析，他認(rèn)為———溫州人家鄉(xiāng)情結(jié)較重，大多數(shù)人離鄉(xiāng)不離土，根還在老家。不像深圳，是個(gè)移民城市，一旦出現(xiàn)問題人們可以撤離。溫州人永遠(yuǎn)不會放棄自己的家園。另外，溫州民間資本充裕，一般風(fēng)險(xiǎn)都能消化得了。
求國新也認(rèn)為，溫州樓市不會發(fā)生大的地震，今后可能在10%左右的幅度搖擺。
在夾縫中生存的“中介”說明了什么？?
記者在調(diào)查中還了解到，幾個(gè)月來，被喻為“溫州炒房團(tuán)”爆炒當(dāng)?shù)貥鞘小皽卮病钡亩址恐薪?當(dāng)?shù)厮追Q“紅牌子”）日子并非人們想象的那么風(fēng)和日麗，種種跡象表明他們正面臨“斷炊”的危機(jī)。
由于受“交易稅收、期房現(xiàn)轉(zhuǎn)”等系列調(diào)控政策的影響，溫州一些偏僻地段以及二手房交易量明顯下降。
據(jù)溫州市工商局最新統(tǒng)計(jì)，溫州市區(qū)個(gè)體房產(chǎn)中介因生意慘淡數(shù)量銳減70%，從去年的1000多家銳減至目前的300多家，平均每天有近5家“紅牌子”關(guān)門歇業(yè)。
溫州海螺置業(yè)，自去年7月成交量開始下降至今，已關(guān)閉了6家門店，從過去最鼎盛的35家門店縮減為29家。經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也從原先的376人減少到285人。
溫州猛豹房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人王長生表示，溫州二手房市場生意遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如往年，房屋有價(jià)無市。?
“單一的二手房買賣業(yè)務(wù)已經(jīng)很難支撐一個(gè)品牌房產(chǎn)中介的運(yùn)行，今年我們將進(jìn)一步向一手代理、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域擴(kuò)張?！碧旌浦脴I(yè)負(fù)責(zé)人王珍楠在談到房產(chǎn)中介的生存現(xiàn)狀時(shí)這樣表示。天浩置業(yè)在這一輪調(diào)整中將門店從原來的10家減少到8家。
二手房交易也是房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要晴雨表，國家宏觀調(diào)控這只強(qiáng)有力的“有形之手”也令溫州這個(gè)自成一體的“地產(chǎn)孤島”產(chǎn)生了細(xì)微的動(dòng)搖，這表明溫州樓市需要一個(gè)理性的回歸期。從總體來看，國家“調(diào)控政策”似乎對溫州沒有太大影響，但究竟這種頑強(qiáng)的抗衡能力能持續(xù)多久，仍需拭目以待.
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