博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第12屆年會在海南三亞舉行，2012年在宏觀經(jīng)濟放緩和樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著深度的調(diào)整，面臨這樣同樣的問題，如何跨越周期，是此次房地產(chǎn)論壇的主題。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)對此次論壇進行現(xiàn)場報道。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生女士發(fā)表主題演講，她認為從2008年經(jīng)濟危機一直到現(xiàn)在1—5月份，我們的平均房價漲幅，這是非常宏觀的計算，就是拿銷售額/銷售面積，兩翼因素對應的就是價格，包括了全國，包括了各種各樣的商品房和商業(yè)地產(chǎn)，真正進入負增長和下跌的就是-4%，然后就是拉動經(jīng)濟，一下子從-4變成了21.3%，相當大的房價的漲幅，然后就開始調(diào)控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅從21.3%下降到3.8%，增幅下降相當?shù)亩啵菑姆績r的漲幅來說還是在正值，基本上跟我們的CPI靠近的，大概是這樣的數(shù)字，這是國家統(tǒng)計局公布出來的情況，應該說調(diào)控使?jié)q幅齊降了18%，調(diào)控是非常有效的。
70個大中城市的環(huán)比，持平的開始增加了，而且開始低下來了，上漲是在6月份，下降不也不見得增加，因此我認為連續(xù)四個月就差不多穩(wěn)定了。
環(huán)比情況，6月份住宅價格開始筑底，態(tài)勢是有漲有跌，5月份下跌，6月上漲0.05%，5月從1.53%不斷的下降，10大城市環(huán)比是上漲，但是同比是下降的，這種情況有漲有下跌還會交叉持續(xù)出現(xiàn)。
百城環(huán)比上漲0.88%，說明筑底態(tài)勢是明顯的。
房價的合理期待
我是這樣認為的，房價快速上漲被遏制了，筑底趨勢明顯了。現(xiàn)在房價快速上漲被遏制了，但是合理房價的合理時代，我想說說這個事。大家看房價的收入比，無非是房價和收入的比值，這兩個比值來講，房價跌一倍，或者是收入上漲一倍，對收入的影響是不是不一樣的。按照國際上認同的合理區(qū)間是5.7倍。收入不變，房價下跌，多個城市對房價下降的期待值是50%，前段時間不斷的說50%，合理房價等等。算了很多，可惜沒有發(fā)生這樣的情況，剛才說了，根本不是一個事，而是下降一點幾，而不是50%，十大城市下跌也不過是二點幾。大家不要忽略一個問題，就是價格壓縮不下去的，包括土地價格、稅費等等，還有成本的問題，當價格低于底板的時候，就會虧損，可以讓它虧損，虧損以后就資不抵債，就會破產(chǎn)，破產(chǎn)后銀行收購，銀行收購這個點上可以達到50%的折價，之后拍賣，美國和日本都是這樣的，這個時候達到50%，都發(fā)生過，中國不會發(fā)生的，就50%銀行拍賣是否可以。如果中國房地產(chǎn)也走這條路，最先倒下的不是房地產(chǎn)商，當前上游的鋼材，下游的裝修都出現(xiàn)了30%的跌幅，中國經(jīng)濟難以承受這種硬著陸，因此不會發(fā)生，我認為不會發(fā)生50%的硬著陸。我們放棄行業(yè)下降50%，前段時間說收入倍增，也可以使房價合理，兩者是一樣的，牽涉到復雜的收入制度改革的問題，比限購要難得多，要將分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我認為合理期待是收入比房價漲得快就可以了。分子比分母漲得快。
|