房地產(chǎn)調(diào)控自國(guó)慶起便不斷加碼，雖然監(jiān)管從嚴(yán)已步入白熱化，但結(jié)果似乎不太令人滿意，甚至可以說效果是微乎甚微。
這一點(diǎn)在央行發(fā)布的三季度貨幣政策報(bào)告中就已顯露無遺。
三季度新增貸款6513億元，企業(yè)中長(zhǎng)期貸款規(guī)模大幅收縮，居民按揭貸款仍是主力。具體來講，企業(yè)中長(zhǎng)期貸款僅占全部貸款的11%，而居民中長(zhǎng)期貸款雖較前兩月有所回落，但比重仍是高達(dá)75%。
五大要點(diǎn)逐個(gè)排查
前幾日，銀監(jiān)會(huì)向16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快城市的銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》，要求被查機(jī)構(gòu)提交今年1-9月與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)情況，報(bào)送時(shí)間截止至12月5日。
具體檢查要點(diǎn)主要有以下五條：
一、個(gè)人住房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行“因城施策”的原則
二、是否存在銀行理財(cái)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域
三、信托公司是否想房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于支付土地出讓價(jià)款的信托貸款
四、是否嚴(yán)格徹查并中止與偽造收入證明等具有違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介合作
五、是否加強(qiáng)個(gè)人貸款資金流向的監(jiān)控管理
實(shí)際上，10月份央行便牽頭召開了住房信貸調(diào)控會(huì)議，其中一家大型股份行對(duì)內(nèi)部下達(dá)四季度的住房信貸政策要求為：10月份的住房信貸規(guī)模不能高于9月份；四季度的住房信貸規(guī)模不能超過三季度；一二線城市的住房信貸占比要下降。
對(duì)于此番專項(xiàng)檢查，銀行業(yè)人士表示是意料之中，并有人認(rèn)為銀監(jiān)會(huì)的目的是防止杠桿過大而導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，至于房?jī)r(jià)，那不是銀監(jiān)會(huì)首要考慮的問題。
“幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，直接或間接的提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，所以開發(fā)商應(yīng)該會(huì)降價(jià)以便盡快籌集資金。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)。
一線城市房貸利率上調(diào)
記者了解到的最新情況是，廣東五家國(guó)有銀行會(huì)于近期上調(diào)房貸價(jià)格，首套房最低貸款利率從8.5折升至8.8折，隨后股份制銀行將跟進(jìn)，這一政策目前僅在廣東地區(qū)開展，其他地區(qū)還未收到相應(yīng)通知。
此前，北京地區(qū)的銀行普遍從8.2折上調(diào)至了8.5折，但并非“一刀切”，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶仍可以拿到8.3折的價(jià)格。
在房?jī)r(jià)漲幅最猛的深圳，8.8折早已難覓，目前利率基本都是9折。
上述文件中，要求銀行等金融機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，落實(shí)差異化住房政策。以平安銀行（000001）為例，據(jù)記者了解，該行在深圳地區(qū)的首套房貸款利率早在7月份便已調(diào)高至9折，而記者的朋友10月份在平安銀行北京分行拿到的貸款利率則為8.2折。
為了響應(yīng)監(jiān)管為樓市降溫的要求，銀行會(huì)進(jìn)行首付比例及住房貸款利率的調(diào)整，此外，前三季度各家銀行房貸一直呈上升趨勢(shì)，大部分已提前完成了全年任務(wù)，無論主動(dòng)或是被動(dòng)，四季度住房貸款規(guī)模有望回落，但離監(jiān)管部門的預(yù)期可能還存在差距。
銀行不敢做風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)
某股份制銀行總行零售銀行部相關(guān)人士稱，房貸政策收緊早就是趨勢(shì)了，這次進(jìn)行專項(xiàng)檢查還是因?yàn)榇饲暗恼{(diào)控并沒有得到想要的結(jié)果。
房貸一直居高不下的主因則是銀行不敢做風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)。受實(shí)體經(jīng)濟(jì)拖累，小微企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，即便是以做小微企業(yè)起家的民生銀行（600016）都進(jìn)行了收縮。從2013年開始，民生銀行向小微企業(yè)提供的貸款，無論是金額還是占比，都開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，以降低自己撥備及核銷的壓力。面對(duì)這塊難啃的骨頭，銀行普遍慎之又慎，然而住房貸款從中長(zhǎng)期來看，風(fēng)險(xiǎn)相較之下是低的。
此外，監(jiān)管對(duì)總行進(jìn)行檢查，但具體實(shí)施下發(fā)到各分行和支行，往往執(zhí)行力度是不一的，這也成為了房貸調(diào)控的掣肘之一。
接下來房企融資要找誰(shuí)
在國(guó)慶之前，政策一直比較寬松，各大房地產(chǎn)企業(yè)都在積極融資、發(fā)債，發(fā)債金額大且成本低，不差錢的開放商才能夠頻頻一口氣拿下地王。從資金管控來看，之前理財(cái)資金通過商業(yè)銀行投資部門流入債券市場(chǎng)再進(jìn)入房企，也有理財(cái)資金通過信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)。
光大興隴信托發(fā)展研究與戰(zhàn)略管理部羅凱認(rèn)為，從信托業(yè)和信托公司來看，隨著前段時(shí)間房地產(chǎn)政策的收緊，信托公司大都已提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批過會(huì)條件。但不排除銀監(jiān)局和住建管理部門管理趨嚴(yán)后，房企向信托尋求融資的剛需增大。
從投資者的角度看，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)敞口的增大，在投資購(gòu)買信托產(chǎn)品時(shí)需要對(duì)投向做仔細(xì)的了解，不用一棍子打死，但需要精挑細(xì)選。
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