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    房屋價(jià)格上漲致

 

    賣(mài)房人將同一套房屋賣(mài)給多個(gè)不同的買(mǎi)房人被稱作“一房數(shù)賣(mài)”，其中，“一房二賣(mài)”是“一房數(shù)賣(mài)”的最典型情況。

 

    二中院調(diào)研了自2014年以來(lái)審理的此類案件發(fā)現(xiàn)，在這類糾紛中，涉案房屋多為二手房，95%以上的“一房二賣(mài)”案件是二手房交易引發(fā)的，這里面既有商品房，也有各種房改房、回遷安置房等特殊類型房屋，甚至還有不符合上市條件的經(jīng)濟(jì)適用房等。

 

    對(duì)于“一房二賣(mài)”案件的原因，法官認(rèn)為，房屋價(jià)格上漲是主要原因。部分案例中，短時(shí)間內(nèi)房屋成交價(jià)格前后可能相差幾十甚至上百萬(wàn)元，在一起案件中甚至前手成交價(jià)格為40萬(wàn)元，后手成交價(jià)格達(dá)到235萬(wàn)元，相差數(shù)倍。在這種情況下，賣(mài)房人極易產(chǎn)生“房子賣(mài)早了”的后悔心理和“房子賣(mài)虧了”的不平衡心理，從而導(dǎo)致“一房二賣(mài)”。此外，二手房交易周期較長(zhǎng)、房屋因各種原因遲遲不能過(guò)戶等因素也容易導(dǎo)致“一房二賣(mài)”出現(xiàn)。

 

    二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在這類案件中，先買(mǎi)房的人是賣(mài)房人的主要違約對(duì)象，案件的原告幾乎全是先買(mǎi)房人，賣(mài)房人后出售房屋的價(jià)格往往顯著高于先前出賣(mài)房屋的價(jià)格，有的甚至高出數(shù)百萬(wàn)。此外，賣(mài)房人與后買(mǎi)房人簽訂合同后，往往在極短時(shí)間內(nèi)就迅速將房屋過(guò)戶給后買(mǎi)房人。

 

    二中院法官表示，在這類案件中，法院一般會(huì)認(rèn)定后買(mǎi)房人對(duì)賣(mài)房人“一房二賣(mài)”不知情，但不知情不必然等同于沒(méi)有過(guò)失。比如，在部分案例中，在房屋已經(jīng)被先買(mǎi)房人先行占有的情況下，后買(mǎi)房人沒(méi)有實(shí)際查看房屋就與賣(mài)房人簽約，或者明知道房屋被其他人占有使用卻不詢問(wèn)和查證，因自己的疏忽而沒(méi)有能發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際早有買(mǎi)主，在這種情況下，法院會(huì)認(rèn)定后買(mǎi)房人沒(méi)有盡到合理審慎的注意義務(wù)，存在一定過(guò)失。

 

    據(jù)二中院法官介紹，從近年來(lái)審理的“一房二賣(mài)”案件可以看出，賣(mài)房人毀約手段“五花八門(mén)”，有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣(mài)”；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣(mài)房為由，起訴自己和買(mǎi)房人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，以達(dá)到違約目的；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過(guò)戶，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買(mǎi)房人返還房屋。

 

    那么，在“一房二賣(mài)”糾紛中，房子是不是一定會(huì)判給先買(mǎi)房人呢？

 

    根據(jù)二中院法官介紹，在具體審判中，法院既有把房屋判給先買(mǎi)房人的，也有把房屋判給后買(mǎi)房人的，并非單純根據(jù)“先來(lái)后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

 

    根據(jù)最高法院、北京市高院相關(guān)規(guī)定，“一房二賣(mài)”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，辦理登記的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先；都沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實(shí)際合法占有房屋的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先；既沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記也沒(méi)有交付房屋的，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購(gòu)房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買(mǎi)房人在簽訂合同時(shí)，知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購(gòu)買(mǎi)而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買(mǎi)房人。