??? 2008年9月5日，一家權(quán)威市場研究機構(gòu)通過對上海(社區(qū)）官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”樓盤數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)7月份上海(社區(qū)）商品住宅新盤成交面積同比下降69%，月成交均價環(huán)比下降24%。這家機構(gòu)據(jù)此形成的報告特別指出，盡管存在偶發(fā)因素，但是這個24%的跌幅，已是2005年7月以來上海房價最大環(huán)比跌幅，也是這三年新一輪調(diào)控以來的最大跌幅。
??? “在7、8兩月上海房價的下跌過程中已有44.8%的樓盤售價出現(xiàn)下跌，去年漲幅越大的樓盤此次跌得越慘?！弊蛉?，佑威房地產(chǎn)研究中心(下稱“佑威”）通過統(tǒng)計網(wǎng)上備案所顯示的合同價格，作出上述結(jié)論。
佑威統(tǒng)計了今年上半年和7、8月兩個交易時段都比較活躍的212個新盤，其中10%的樓盤價格跌幅超過10%；同期，漲幅超過10%的樓盤占比13.2%。
同期，漲、跌幅在10%以內(nèi)的樓盤分別有89和73個，各占總數(shù)的42%和34.4%?？傮w而言，超過一半的樓盤仍在“漲價”。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示目前上海樓市仍處在膠著之中?！坝捎跀?shù)據(jù)表現(xiàn)的緩后效應(yīng)，仍有55.2%的樓盤價格在上漲，但在‘金九銀十’的全面降價加上數(shù)據(jù)緩后效應(yīng)，成交價格下跌的樓盤預(yù)計會越來越多。”佑威主任薛建雄對《第一財經(jīng)日報》分析稱。
薛建雄認(rèn)為，已經(jīng)下跌超過10%的22個樓盤分布在全市大多數(shù)區(qū)域，“去年漲幅過大的樓盤，如今跌得最慘。”
根據(jù)該機構(gòu)的統(tǒng)計結(jié)果，中遠(yuǎn)兩灣城和泰府名邸兩個內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤分別下跌31.5%和12.3%，這兩個樓盤過去一年的漲幅分別高達(dá)54.7%和44.8%，另一個跌幅較大的市中心樓盤是位于徐匯濱江的一個樓盤，跌幅20.2%，該盤去年的漲幅為84%。
近期備受關(guān)注的萬科金色雅筑跌幅為15.3%，而此樓盤周邊的房價在去年初還不到8000元/平方米。薛建雄分析稱，金色雅筑年初開盤高達(dá)18000元/平方米，相比之下漲幅超過125%，除去裝修和萬科建筑品質(zhì)的提升，漲幅也超過100%，如今下跌15.3%并不算大。
而值得注意的是，降價幅度位居前三的樓盤都獲得不錯收益。記者通過該機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)了解到，位列“降價榜”榜首的中遠(yuǎn)兩灣城7、8月份成交套數(shù)比前6個月還多兩成。7、8月份價格下跌達(dá)29.6%的“大華頤和華城三期2B”比上半年多售將近七成。同樣，位居降價“探花”之席的“大華錦繡華城”2個月的成交量也遠(yuǎn)超上半年。
相較而言，更多降幅在10%以內(nèi)的地產(chǎn)項目正處于尷尬境地。大多數(shù)“微漲微降”的地產(chǎn)項目都面臨著銷量大幅縮水的問題。有項目由3位數(shù)的銷售量縮水為2位數(shù)，更有項目從2位數(shù)直降為個位數(shù)。其中，閔行區(qū)一個近兩個月價格漲幅在10%以上的項目曾于1到6月份銷出409套，但是最近兩個月僅售出31套。
對于這一輪的房價波動，薛建雄認(rèn)為還只是剛剛開始。
“雖然聰明的李嘉誠對御翠豪庭的大調(diào)整一步到位后回升，但多數(shù)開發(fā)商且走且看行動較慢，三林、九亭等板塊的樓盤都是小幅度多次下調(diào)價格，更有些樓盤還在去年上漲后的高位觀望，只有這些樓盤跌到位后房價才可能趨穩(wěn)。”薛建雄說。
“排除地區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等外部原因之后，房價的底部應(yīng)該是在去年初房價的1.2～1.3倍的水平上?！毖ㄐ鄯Q。而這一價格預(yù)估，大概相當(dāng)于去年6月份上海的整體房價水平。 |