多年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)上演“強(qiáng)者恒強(qiáng)”邏輯，頭部房企規(guī)模不斷擴(kuò)張，背后的拿地力度也愈來(lái)愈大。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企新增貨值總量超過(guò)6.5萬(wàn)億元，其中TOP10房企新增貨值均突破2000億元，而新增貨值集中度保持42%的高位，投資端也維持著強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。
值得關(guān)注的是，進(jìn)入8月份以來(lái)，受融資緊張影響，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始縮減土地投拓力度，整體拿地意愿并不強(qiáng)烈。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，8月份，近三成百?gòu)?qiáng)房企未有土地入賬，融創(chuàng)、中海等房企也顯著放緩?fù)顿Y腳步，單月拿地金額均小于其前7個(gè)月的均值。目前“抓銷(xiāo)售、謹(jǐn)投資”還是房企的主流策略。
10強(qiáng)房企拿地貨值超2.7萬(wàn)億元
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，共有22家房企邁入新增貨值千億元門(mén)檻，相比去年同期新增1家，考慮到今年較多房企調(diào)整戰(zhàn)略回歸二線城市，單位貨值有所上升，而千億元陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量與去年基本持平，則可以看出企業(yè)整體拿地態(tài)度較為謹(jǐn)慎。其中，排在前三強(qiáng)的仍是碧桂園、萬(wàn)科和綠地，3家以超過(guò)3000億元的顯著優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先其他房企。
《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獲悉，10強(qiáng)房企上半年拿地貨值總計(jì)超過(guò)2.7萬(wàn)億元，占百?gòu)?qiáng)房企總拿地貨值的42%。值得一提的是，10強(qiáng)房企新增土地價(jià)值總計(jì)高達(dá)9942億元，這意味著這10家房企上半年拿地花費(fèi)了9942億元（全口徑非權(quán)益）。
克而瑞分析師認(rèn)為，銷(xiāo)售TOP10房企拿地銷(xiāo)售比持續(xù)維持在0.38，相較百?gòu)?qiáng)平均水平0.41來(lái)看，龍頭房企的拿地態(tài)度仍然保持理性。從各梯隊(duì)拿地銷(xiāo)售比變化情況來(lái)看，銷(xiāo)售水平在11強(qiáng)-50強(qiáng)之間的房企拿地態(tài)度相對(duì)積極，在追逐規(guī)模賽道下，此類(lèi)房企需要通過(guò)積極補(bǔ)充貨值來(lái)不斷提升自身實(shí)力，其中美的、中梁前8個(gè)月的拿地銷(xiāo)售比都達(dá)到0.7以上。
該分析師進(jìn)一步稱(chēng)，與2018年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹(jǐn)，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)中多數(shù)房企新增拿地貨值出現(xiàn)下滑。其中，銷(xiāo)售TOP30房企中有半數(shù)在1月份-8月份新增貨值較去年同期下滑近10%左右。尤其是頭部房企，在投資拓展上表現(xiàn)的更加謹(jǐn)慎和理性，銷(xiāo)售TOP10中僅華潤(rùn)、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%，而融創(chuàng)、恒大等企業(yè)降幅則超過(guò)50%。
該分析師認(rèn)為，一方面是規(guī)模房企自身土儲(chǔ)充足，在土地市場(chǎng)波動(dòng)較大、市場(chǎng)銷(xiāo)售尚未企穩(wěn)的情況下，主動(dòng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏；另一方面，融資收緊也倒逼規(guī)模房企在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)降負(fù)債、?，F(xiàn)金。
房企拿地態(tài)度差異較大
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，8月份，新增貨值百?gòu)?qiáng)房企中有近三成企業(yè)未出手拿地。而銷(xiāo)售20強(qiáng)房企中，華潤(rùn)、萬(wàn)科8月份拿地相對(duì)積極，單月拿地金額超過(guò)150億元，同時(shí)也有多家企業(yè)8月份拿地金額不足10億元，單月拿地銷(xiāo)售比更是低至0.1以下，可見(jiàn)企業(yè)的拿地態(tài)度差異較大。
克而瑞分析師表示，在規(guī)模房企中，有部分企業(yè)8月份土地儲(chǔ)備投資大幅放緩，中海8月份拿地金額僅有1.6億元，相較于前7個(gè)月平均超過(guò)110億元的土地投資來(lái)說(shuō)幾乎可忽略不計(jì)；榮盛發(fā)展、融創(chuàng)8月份拿地金額與前7個(gè)月的平均值相比也有六成左右的跌幅。
不過(guò)，在大部分企業(yè)投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎的同時(shí)，也有部分企業(yè)投資態(tài)度相對(duì)積極。如綠城8月份拿地金額達(dá)到144億元，華潤(rùn)、金茂8月份拿地金額較前7個(gè)月提升六成左右，其中華潤(rùn)在蘇州、杭州、南通等熱點(diǎn)城市均有收獲，對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售也將有較大助力。
克而瑞表示，對(duì)于前8個(gè)月已經(jīng)基本完成補(bǔ)貨值的房企而言，后4個(gè)月的工作重心還是應(yīng)以銷(xiāo)售、回款為主，增強(qiáng)現(xiàn)金流實(shí)力，做好抵御市場(chǎng)“寒冬”的準(zhǔn)備；對(duì)于目前仍有補(bǔ)貨需求的企業(yè)而言，后續(xù)土地市場(chǎng)以“穩(wěn)”為主，成交量?jī)r(jià)還有小幅回調(diào)的可能性，仍然可以適當(dāng)關(guān)注核心城市的土地市場(chǎng)，在市場(chǎng)窗口期獲取較為優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)。
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