記者從浙江的金融機構獲悉，近日，人民銀行杭州中支、浙江銀保監(jiān)局、浙江省住建廳聯(lián)合下發(fā)通知，要求浙江各金融機構嚴格審核購房首付款資金來源、嚴格防范經(jīng)營貸及消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、嚴禁資金通過影子銀行業(yè)務等違規(guī)入樓市、切實加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理等。
相比于北京、上海，浙江此次的通知除要求各金融機構按照通知對2020年以來發(fā)放的個人住房貸款、消費類和經(jīng)營類貸款進行自查外，還要求全面自查房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及“凍資”等業(yè)務，并于3月15日前報送自查和整改報告。
在業(yè)內(nèi)人士看來，對于經(jīng)營貸、消費貸、開發(fā)貸等嚴格要求，從各方面加強住房信貸資金審慎管理，將進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，降低銀行信貸資金風險。
嚴禁資金通過影子銀行等違規(guī)入樓市
今年1月以來，上海、北京等地下發(fā)通知要求銀行自查經(jīng)營貸、消費貸情況，嚴防違規(guī)資金挪用至房地產(chǎn)。浙江此次下發(fā)的《關于進一步加強住房信貸審慎管理的通知》亦要求各金融機構全面自查個人住房貸款、消費類和經(jīng)營類貸款等，并多舉措要求嚴防經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市。
其中，《通知》明確規(guī)定，要加強客戶資質(zhì)和信用狀況審核，關注第一還款來源等。審慎開展第三方合作貸款業(yè)務方面，《通知》要求，如審核發(fā)現(xiàn)為借款人違規(guī)獲得經(jīng)營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質(zhì)等行為的房地產(chǎn)中介機構，應立即終止業(yè)務合作，并及時上報相關線索。
此外，《通知》還要求，各金融機構嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費貸款，嚴禁資金通過流動資金貸款、物業(yè)經(jīng)營性貸款、項目貸款和影子銀行業(yè)務等違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。
“市場或存將經(jīng)營貸等資金通過變換用途或通過中介輾轉(zhuǎn)流入房地產(chǎn)市場（或用于購房或轉(zhuǎn)移給開發(fā)商）的情況；也有的銀行通過建立理財資產(chǎn)池將企業(yè)或個人的理財資金（客戶資金來源也可能是經(jīng)營貸等），通過信托通道等進入房地產(chǎn)等。”光大銀行金融市場部分析師周茂華表示，這種情況如果任其發(fā)展，會嚴重削弱宏觀調(diào)控政策，容易導致局部房地產(chǎn)泡沫化風險集聚，銀行資產(chǎn)負債結構失衡，對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生虹吸效應和抑制創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等，透支國內(nèi)中長期經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?，甚至潛藏局部系統(tǒng)性風險。
在周茂華看來，通知中相關規(guī)定也意在表明監(jiān)管層強調(diào)嚴格限制資金通過違規(guī)方式流入房地產(chǎn)，釋放監(jiān)管部門也在出重拳進行整治的信號。監(jiān)管的本意是，經(jīng)營貸等要回歸產(chǎn)品設計初衷，避免移花接木通過各種渠道違規(guī)流入樓市。
要求加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理
相較于上海等地，浙江此次下發(fā)的《通知》中，金融機構自查內(nèi)容還包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款。有業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著監(jiān)管對樓市信貸資金的管控，已經(jīng)從消費端向房企端延伸，雙管齊下嚴控資金違規(guī)挪用現(xiàn)象。
《通知》明確提出，切實加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。要求各金融機構要嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目合規(guī)性，落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金封閉管理要求，根據(jù)項目工程進度放款，杜絕超規(guī)模超期限放款，防止貸款資金挪用。同時，嚴禁向四證不全、資本金比例不到位的項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。發(fā)現(xiàn)開發(fā)貸回流至借款企業(yè)或劃轉(zhuǎn)至股東等問題，要及時采取相應措施。
一位券商分析師對財聯(lián)社記者表示，一方面，在去年疫情影響之下，當下不少房企資金緊張問題頻出，急需資金。另一方面，今年經(jīng)濟情況較好，對于房企來說不乏投資好機會。而開發(fā)貸一般金額較大，所以確實存在被挪用于補充自身資金不足、投資其他領域的可能。一旦這類大額信貸被挪用，就會大幅增加銀行信貸的風險。
另外，《通知》指出，在審慎經(jīng)營原則下，嚴格規(guī)范房企表外短期融資業(yè)務。
植信投資研究院高級研究員馬泓表示，從往年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的分布來看，預收款和按揭貸款大約占比為一半，大約三分之一的資金是自籌資金，銀行貸款在六分之一左右，表外短期融資大部分屬于自籌資金范疇，占比不小。因此，有必要對融資資質(zhì)不足的房企，在審慎經(jīng)營原則下進行嚴格監(jiān)管。
“規(guī)范房企表外短期融資業(yè)務以前沒怎么提過，該規(guī)定也意在防范房企通過承兌重復融資以及限制通過銀行保函置換預付款監(jiān)管資金。”一位國有大行信貸人士指出，開發(fā)貸監(jiān)管一直較為嚴格，浙江此次發(fā)文再次予以了強調(diào)，將規(guī)范向不合資質(zhì)的企業(yè)項目發(fā)放貸款。
此外，某券商分析師還表示，在“住房不炒”對總體持續(xù)調(diào)控之下，監(jiān)管出臺“房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)”嚴控銀行房貸占比；同時今年又是“資管新規(guī)”過渡期的最后一年，表外房地產(chǎn)類貸款相對較多，地方監(jiān)管要求銀行對此進行排查，或為未來更好執(zhí)行這些政策安排做準備。
重點關注房貸占比提升異常機構
《通知》還對房貸集中度管理要求作出規(guī)定。要求嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理。
《通知》明確，超出集中度管理要求的金融機構應穩(wěn)步有序落實調(diào)整方案，逐步向管理目標收斂。符合集中度管理要求的金融機構，應穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務，保持房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。
同時，《通知》指出，對于占比提升異常的金融機構，金融管理部門將予以重點關注，并采取相應措施。
周茂華表示，這一規(guī)定也是落實此前監(jiān)管出臺的銀行房貸新規(guī)，這一新規(guī)出臺初衷是優(yōu)化銀行資產(chǎn)負債結構，穩(wěn)健經(jīng)營，夯實金融體系穩(wěn)定基礎；同時，房貸集中度新規(guī)與其他房地產(chǎn)調(diào)控措施形成合力，防范資金無序流入房地產(chǎn)，導致房企杠桿過度上漲和經(jīng)濟脆弱化風險等。另有業(yè)內(nèi)人士表示，對于占比提升異常的金融機構予以重點關注也是防范相關風險。
財聯(lián)社此前獲悉，多地下發(fā)了地方版的房地產(chǎn)貸款集中度細則。其中，浙江對第四檔、第五檔相關銀行房地產(chǎn)貸款集中度上限分別提高1個百分點、2個百分點，第三檔相關銀行房地產(chǎn)貸款集中度上限與央行層面要求保持一致。
來源：財聯(lián)社 |