廣州樓市大規(guī)模促銷專家稱房貸政策有望松動(dòng)_吳江房產(chǎn)網(wǎng)

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廣州樓市大規(guī)模促銷專家稱房貸政策有望松動(dòng)

吳江信息港房產(chǎn)頻道　　發(fā)布時(shí)間:2009-02-24　　來(lái)源:

? “十一”國(guó)慶黃金周是今年以來(lái)最大規(guī)模的一次樓市促銷，開發(fā)商們集中力量推新貨，力求贏得市場(chǎng)。面對(duì)紛繁復(fù)雜的樓市環(huán)境，現(xiàn)在購(gòu)房是買在山腰上還是成功抄底？現(xiàn)在是否是合適的購(gòu)房機(jī)會(huì)？為此，本報(bào)記者專訪了廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同，他認(rèn)為急需住房又有承受能力的市民不妨看中就出手，但投資性或者購(gòu)買大戶型豪宅的買家不妨再等一等，看清形勢(shì)再買樓。?

????廣州房?jī)r(jià)可能逐步趨穩(wěn)?

????記者(以下簡(jiǎn)稱“記”）：隨著國(guó)慶黃金周的到來(lái)，廣州樓市進(jìn)入了今年以來(lái)最大規(guī)模的促銷檔期，不少樓盤推出大幅度的打折優(yōu)惠，紛紛聲稱自己樓盤的價(jià)格是“超筍價(jià)”。您認(rèn)為從整體大環(huán)境看，目前是不是買樓的好時(shí)機(jī)呢？?

????韓世同(以下簡(jiǎn)稱“韓”）：是不是買樓的好時(shí)機(jī)，我認(rèn)為要視購(gòu)房人的情況來(lái)作區(qū)分。對(duì)急需住房又有承受能力的人來(lái)說(shuō)，目前不失為好時(shí)機(jī)；但對(duì)于投資性購(gòu)房或者出于改善住房條件考慮，目前仍不急于買樓的人來(lái)說(shuō)，我覺得現(xiàn)在未必就是購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)。?

????其實(shí)對(duì)于急于買房的人來(lái)說(shuō)，什么時(shí)候買房都是好時(shí)機(jī)。近期房?jī)r(jià)相比去年年底有比較明顯的調(diào)整，從局部看，這一波的調(diào)整在有些區(qū)域其實(shí)已經(jīng)到位了，對(duì)有能力有需要的人來(lái)說(shuō)，只要價(jià)格能達(dá)到自己的心理價(jià)位，目前確實(shí)就是個(gè)購(gòu)房的很好時(shí)機(jī)。如果這次國(guó)慶降價(jià)能夠到位，又保持穩(wěn)定成交量，其實(shí)就已經(jīng)很不錯(cuò)了。要想指望在這個(gè)價(jià)位基礎(chǔ)上進(jìn)一步拉升，或者是指望成交超過(guò)去年同期水平，在目前的態(tài)勢(shì)下不太可能?？梢哉f(shuō)，目前整個(gè)廣州的狀況已經(jīng)是全國(guó)比較好的。因?yàn)閺V深率先降價(jià)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，如果能保持穩(wěn)定的成交量，后市價(jià)格也就有可能逐步趨穩(wěn)。從全國(guó)看，目前上海、北京、南京等城市才進(jìn)行第一輪調(diào)整，而我們已經(jīng)經(jīng)過(guò)了這一階段。所以說(shuō)，如果你的住房需求很迫切，像要買樓結(jié)婚啊，剛來(lái)廣州需要住房啊等等，看到有價(jià)格與自己心理預(yù)期相近的樓盤不妨出手，也可以說(shuō)是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。?

????當(dāng)然了，這個(gè)“能力”是指你能不能承受房子的總價(jià)，如果為了買房子讓日子過(guò)得緊巴巴的話，這就不是有“能力”了。在目前的市況下，還勒緊腰帶勉為其難買樓，風(fēng)險(xiǎn)也就太大了。?

????階段性底部部分人會(huì)買樓?

????記：對(duì)您剛剛所說(shuō)的住房需求不是很迫切的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不是買樓的好時(shí)候，那究竟什么時(shí)候買樓會(huì)更好點(diǎn)??

????韓:對(duì)于現(xiàn)在可買可不買的人來(lái)說(shuō)，我個(gè)人認(rèn)為不如再等一段時(shí)間，看清市場(chǎng)形勢(shì)再出手也不遲，這個(gè)時(shí)間可能是今年年底，也可能是明年初，甚至明年年中，主要要看市場(chǎng)的變化，看市場(chǎng)調(diào)整是不是已經(jīng)到位，還有國(guó)家的從緊政策是否能夠放松。?

????最近很多樓盤打折很可觀，像富力的8.8折，恒大的7.6折等等，我覺得是很到位的，對(duì)目標(biāo)客戶，就是有能力想買房的人，已經(jīng)構(gòu)成足夠吸引力，應(yīng)該可以形成一定的成交，但這個(gè)成交顯然是剛剛夠吃，和往年是完全不能比的。不排除一些企業(yè)獲得比較好的效果后就封盤，等到將來(lái)市場(chǎng)好的時(shí)候再賣，但是多數(shù)企業(yè)是剛剛啟動(dòng)。?

????從市場(chǎng)整體看，開發(fā)商的調(diào)整趕不上買家心理變化得快，相對(duì)來(lái)講，營(yíng)銷策略現(xiàn)在還沒(méi)有完全適應(yīng)買家的心理變化。我一直認(rèn)為前一輪調(diào)整是比較成功的，那一輪是萬(wàn)科在前面帶動(dòng)，其他發(fā)展商跟進(jìn)，形成的一波價(jià)格調(diào)整態(tài)勢(shì)，如果從去年10月份開始計(jì)算，到現(xiàn)在調(diào)整已經(jīng)一年了，價(jià)格比較穩(wěn)定了，但是在階段性的底部，不是所有的人都會(huì)買樓，會(huì)買樓的是一部分人，當(dāng)這部分人已經(jīng)消化得差不多了，如果不進(jìn)行新一輪調(diào)整，成交量將難有新突破，這就是為什么我主張要進(jìn)行新一輪價(jià)格調(diào)整的原因。?

????最近我看過(guò)一項(xiàng)網(wǎng)上的調(diào)查數(shù)據(jù)，面對(duì)“你認(rèn)為當(dāng)前的樓價(jià)是否已經(jīng)調(diào)整到出手的心理價(jià)位？”的問(wèn)題，選擇“仍然相差很遠(yuǎn)”的網(wǎng)友接近70%，而選擇“已調(diào)整到出手心理價(jià)位”的網(wǎng)友只有5%；而另一項(xiàng)調(diào)查“你是否有在國(guó)慶黃金周買房的計(jì)劃？”中，60%未買房的網(wǎng)友表示暫時(shí)沒(méi)有在國(guó)慶黃金周買房的計(jì)劃，而選擇有買房計(jì)劃的網(wǎng)友僅有4%。從這類網(wǎng)上調(diào)查看，顯然有相當(dāng)部分的買家在今年黃金周扔持觀望態(tài)度，他們?cè)诘却乱惠喌恼{(diào)整，期待市場(chǎng)進(jìn)一步明朗化。?

????當(dāng)然了，如果你現(xiàn)在急著買房又有能力，還在等的話，你看中的好地段房源、喜歡的戶型就可能沒(méi)有了，可能會(huì)導(dǎo)致生活質(zhì)量的降低；但如果你現(xiàn)在住得還好，又不急切買房子，只是希望作投資，或者干脆就是投資性買樓的話，顯然目前不是太好的時(shí)機(jī)。當(dāng)然我也希望他們?nèi)胧?，買房的人越多越好，市場(chǎng)才有興旺的局面，但買家的判斷各自不一樣，市場(chǎng)存在各種各樣的想法會(huì)使市場(chǎng)更豐富，否則一邊倒的話，大家都別買樓了。?

????房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需很重要?

????記：我們剛剛說(shuō)的是一般的情況，對(duì)于豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，您覺得現(xiàn)在又是不是買樓的好時(shí)機(jī)呢？?

????韓：大家都知道豪宅的買家不是改善住房的換房客就是買樓作投資的投資客，他們實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不敏感，買不買樓不完全是房?jī)r(jià)的問(wèn)題和能力的問(wèn)題，他們主要是看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，大幅降價(jià)并非好事，一方面豪宅品質(zhì)難保障，另一方面也會(huì)降低豪宅的門檻，不能達(dá)到富豪對(duì)“同質(zhì)而居”居住氛圍的要求。這也就是為什么現(xiàn)在有不少豪宅堅(jiān)持不進(jìn)行大幅降價(jià)的原因。?

????另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，從目前種種跡象看，二次房貸、90/70等政策有可能會(huì)放松。我覺得樓市目前已處于明顯的下行通道，政策的松動(dòng)是必須的，而且非常必要，二次房貸等政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展。?

????與去年同期相比，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已發(fā)生了那么大的變化，從國(guó)內(nèi)整體形勢(shì)看，擴(kuò)大內(nèi)需很重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大中國(guó)市場(chǎng)的內(nèi)需有幫助，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，激活樓市的任務(wù)已很緊迫。如可以根據(jù)不同城市的特點(diǎn)采取不同做法，先從二、三線城市或樓價(jià)原本就比較平穩(wěn)健康的城市開始松動(dòng)，然后再慢慢擴(kuò)大到大城市。其實(shí)，現(xiàn)在西安、成都、沈陽(yáng)等城市，“9.27”政策已開始松動(dòng)，二次房貸在成都已放松，對(duì)“大戶型”的定義也擴(kuò)大到220平方米。這些城市的先行做法目前沒(méi)有遭到有關(guān)部門的禁止，可以說(shuō)是默許了。所以說(shuō)，在年底和明年初，“9.27”政策可能有更大范圍的調(diào)整。這對(duì)豪宅買家來(lái)說(shuō)意義非常大，買豪宅的基本是二次或多次置業(yè)者，二次房貸政策的放松意味著他們可以用更少的首付買樓，利率成本更低，交易契稅還可能有所減輕。(來(lái)源：新快報(bào)）?

????大幅降價(jià)物業(yè)品質(zhì)或難保障?

????記：市場(chǎng)總是有升有降有起有落，您覺得買什么樣的房子才能有保障？?

????答：當(dāng)然首先是選擇買實(shí)力開發(fā)商、品牌開發(fā)商的房子，其次看房子是不是具有保值性和升值性。?

????要做到保值和升值，首先是能不能擁有稀缺資源，如CBD中心稀缺位置、稀缺景觀、市政配套利好地段等等，還有就是房子本身的品質(zhì)、檔次，小區(qū)及周邊環(huán)境、物業(yè)管理，另外還有社區(qū)居住氛圍、生活模式，能不能“同質(zhì)而居”等等，都很重要。地段、生態(tài)資源、市政配套這些“先天條件”就不用細(xì)說(shuō)了。對(duì)房子本身來(lái)說(shuō)，發(fā)展商是不是能為業(yè)主提供有提升附加值的增值空間，像地下室、多功能空間、花園、陽(yáng)臺(tái)什么的；設(shè)計(jì)上是不是能充分體貼到人性化需求，比如裝有電梯的別墅，等等，對(duì)房子保值、升值能力都來(lái)說(shuō)，都很重要。?

????至于在市場(chǎng)調(diào)整中，能不能維持房子的品質(zhì)、檔次不變化，發(fā)展商的實(shí)力就更為關(guān)鍵。在目前這種市況下，有些發(fā)展商為了促銷大幅度降價(jià)了，原來(lái)維持的高置業(yè)門檻就容易出現(xiàn)變化，價(jià)格賣便宜了，物業(yè)品質(zhì)有可能難以保障，已積累下來(lái)的物業(yè)品牌、檔次和業(yè)主質(zhì)素，也可能難以維持原來(lái)的高水準(zhǔn)，這對(duì)原來(lái)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不但意味著物業(yè)貶值，還意味著原來(lái)生活模式和社區(qū)氛圍可能受到影響。?

????但有些樓盤選擇不跟風(fēng)降價(jià)賣樓，準(zhǔn)備等時(shí)機(jī)好了再賣，這可以說(shuō)是保障了業(yè)主的物業(yè)不貶值，對(duì)業(yè)主能負(fù)得起責(zé)任。當(dāng)然能這樣做的開發(fā)商很少。在香港，就有不少豪宅盤的發(fā)展商在淡市時(shí)選擇不賣樓，這對(duì)實(shí)力是很大的考驗(yàn)，需要強(qiáng)大的資金支撐才行。所以我們說(shuō)，買房子的時(shí)候一定要看清發(fā)展商的實(shí)力，選擇實(shí)力發(fā)展商才能更有保障。?

????中國(guó)10大超級(jí)豪宅排行榜?

????1.上海世茂佘山莊園(上海世茂莊園置業(yè)有限公司）?

????2.廣州匯景新城(廣州僑鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）?

????3.廣州金海灣花園(廣州新寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）?

????4.上海檀宮(上海華麗家族(集團(tuán)）有限公司）?

????5.武漢F.天下縱橫(武漢盤龍城置業(yè)有限公司）?

????6.上海紫園(上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司）?

????7.上海綠寶園(上海匯寶房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）?

????8.大連頤合園(大連長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）?

????9.北京玫瑰園(北京玫瑰園別墅有限公司）?

????10.北京東山墅(北京太合嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）

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