| 在光大證券舉行的房地產(chǎn)行業(yè)投資會(huì)議上，光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)表示，我國(guó)房?jī)r(jià)被高估30%-40%，但不存在嚴(yán)重泡沫。
趙強(qiáng)認(rèn)為，無(wú)論從房?jī)r(jià)收入比還是租金收益率來(lái)看，不可否認(rèn)當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)存在著明顯的高估，但是，高估的程度并不嚴(yán)重，并不足以使泡沫徹底破滅。
根據(jù)其研究結(jié)果，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)超出負(fù)擔(dān)能力30%-40%。因此在其看來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)被高估了30%-40%。
研究結(jié)果表明，作為衡量房?jī)r(jià)的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的租金收益率從2006年開(kāi)始持續(xù)走低。從2007年三季度開(kāi)始，租金收益率的過(guò)快下降和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的上升，已經(jīng)預(yù)示著房?jī)r(jià)本身存在調(diào)整的必要。
根據(jù)測(cè)算，當(dāng)前租金收益率所隱含的房?jī)r(jià)每年增幅為5.7%。在我國(guó)的租金仍以每年兩位數(shù)以上的速度增長(zhǎng)的情況下，根據(jù)其測(cè)算，若房?jī)r(jià)和利率保持穩(wěn)定，兩年后租金收益率可重新超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，恢復(fù)正常，因而我國(guó)不存在嚴(yán)重的房?jī)r(jià)泡沫。
趙強(qiáng)表示，當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)整仍是上升周期中的一個(gè)短期波動(dòng)，而非長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)。2007年的過(guò)快上漲使當(dāng)前房?jī)r(jià)存在一定程度的高估，但并不是特別嚴(yán)重，當(dāng)前的政策調(diào)控遏制了泡沫的進(jìn)一步膨脹，但也使房地產(chǎn)的固有周期得以延續(xù)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)周期平均為18年。周期見(jiàn)頂之前往往出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的投機(jī)，如果這些規(guī)律在我國(guó)成立的話(huà)，那么這輪上升周期的頂峰可能還沒(méi)出現(xiàn)。
趙強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響大于經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響，那么房?jī)r(jià)的“硬著陸”并不是政府希望看到的結(jié)果。因此，從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，房地產(chǎn)政策也存在調(diào)整的可能性。 |