作為國家宏觀調(diào)控的重要措施，“7090”政策實行以來，蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)商們根據(jù)市場需求，做出了各方面的積極探索與落實。那么，蘇州小戶型物業(yè)市場目前發(fā)展?fàn)顩r如何呢？本刊聯(lián)合新鴻嘉投資顧問公司，針對近二年來蘇州小戶型物業(yè)開發(fā)銷售情況進行分析研究，歸納總結(jié)市場的總體運行特點，對于小戶型興建開發(fā)與置業(yè)投資或有助益。
顧名思義，小戶型物業(yè)是指建筑面積90㎡以下的居住、商住物業(yè)。按照小戶型物業(yè)的土地性質(zhì)，可以將其產(chǎn)品分為：普通住宅、商住兩用物業(yè)、酒店式公寓三種物業(yè)形態(tài)。普通住宅是指基于公寓、普通住宅等居住用地建筑起來的用于居住功能的物業(yè)，其土地使用權(quán)為70年；商住兩用物業(yè)是指基于寫字樓、辦公樓、科教文衛(wèi)體等綜合類用地建筑起來的用于商住兩用功能的物業(yè)，其土地使用權(quán)為50年，目前有部分基于商業(yè)用地的物業(yè)也號稱商住兩用物業(yè)，但土地使用權(quán)為40年；酒店式公寓是指基于居住用地或者綜合類用地建筑起來的采取酒店式服務(wù)功能的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)可能是70年（基于居住用地），也可能是50年（基于綜合類用地），目前市場上同樣有部分基于商業(yè)用地的物業(yè)也號稱酒店式公寓，其產(chǎn)權(quán)為40年。
區(qū)域現(xiàn)狀一
主城區(qū)量少形散成為主要特點
在主城區(qū)，小戶型物業(yè)較少，也比較分散。一方面主城區(qū)土地供應(yīng)極少，且主城區(qū)土地成本較高；另一方面主城區(qū)客源半徑大、輻射面廣，有能力吸引充足的中高檔居住物業(yè)的客層，因此沒有必要必須以消費能力有限的青年首次置業(yè)者為目標(biāo)客層。目前主城區(qū)主要有萬達商務(wù)廣場的小戶型普通住宅和酒店式公寓，桐涇商務(wù)廣場的（SOHO）商住兩用物業(yè)，鑫苑景園的酒店式公寓。其主要的客層為周邊區(qū)域內(nèi)的商務(wù)客層、個體工商戶或者青年白領(lǐng)階層。
區(qū)域現(xiàn)狀二
園區(qū)CBD攜外圍齊頭并進
新鴻嘉長期的市場調(diào)查表明，在工業(yè)園區(qū)，小戶型物業(yè)主要集中在園區(qū)CBD和外圍板塊。
園區(qū)CBD區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地價值高，主要用于打造集中的、規(guī)?；纳虅?wù)中心，因此該區(qū)域的基本規(guī)劃為商業(yè)、辦公、公寓（酒店式公寓）用地。該區(qū)域的酒店式公寓的檔次最高、輻射客源廣，使用客群主要為外地暫住商務(wù)客、高級白領(lǐng)，因此比較適合于投資客和外地暫住商務(wù)客的投資、自住需求。而商住兩用物業(yè)則比較適合于小型服務(wù)業(yè)的辦公、居住兩用需求，可以投資也可以自用。當(dāng)前在售的此類項目主要為新天翔廣場，售價約11500元/m2。
外圍板塊一般是處于潛力發(fā)展區(qū)域，土地的成本相對比較低，因此比較適合于建設(shè)滿足中低收入者的剛性自住需求。比如億城新天地、鳳凰城、青劍湖板塊的金色湖濱等。
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