“3月中旬剛結(jié)束了調(diào)研，正在匯總材料。”4月2日，一位接近國土資源部的人士對本報記者說，為摸清經(jīng)濟(jì)下行對地方用地情況帶來的實際影響，國土資源部于3月份組織了兩路調(diào)研隊伍，分赴廣東東莞和黑龍江哈爾濱兩地進(jìn)行調(diào)研。
“為土地宏觀調(diào)控政策制訂做決策依據(jù)。”上述有關(guān)人士說，國土資源部土地利用司、法律中心、土地規(guī)劃院等土地調(diào)控政策制訂有關(guān)單位都派人參加了這次南北兩路調(diào)查，目的主要是調(diào)查地方經(jīng)濟(jì)真實情況、用地情況、總結(jié)地方用地經(jīng)驗對策。摸清地方閑置土地的情況，作出針對性政策建議。
東莞和哈爾濱被選為此次調(diào)查的重點，可能與這兩地同屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級重點地區(qū)，而又一南一北分布，可以反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢下用地全貌的因素有關(guān)。
“廠租經(jīng)濟(jì)”遭遇地方“挖潛”
日前，國土資源部部長徐紹史指出，今年以來，地方政府向國土資源部提出增加用地指標(biāo)和加快審批速度的要求越來越多。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地不能只從新增建設(shè)用地上想辦法，應(yīng)該多利用存量用地。
今年全國“兩會”上，深圳政協(xié)副主席鐘曉渝以提案的方式指出，目前珠三角大量廠房閑置，僅深圳就有2500萬平方米廠房閑置，廠房租金也下降了50%。當(dāng)?shù)鼐用褓囈詾樯?ldquo;廠租經(jīng)濟(jì)”受到嚴(yán)重影響。
據(jù)參與調(diào)研的人士介紹，對東莞的調(diào)研大概持續(xù)了1個多星期，在3月15日前后結(jié)束。調(diào)研組走訪了很多開發(fā)商和村鎮(zhèn)辦事處、農(nóng)民家庭。最讓調(diào)研組感觸的是，經(jīng)濟(jì)下行現(xiàn)實使當(dāng)?shù)睾芏鄰S房、土地閑置，一些依靠出租廠房、住宅為生的當(dāng)?shù)鼐用裆嬍艿接绊憽?/p>
“中小企業(yè)、出口加工型企業(yè)、勞動密集型企業(yè)三類最受影響。”上述調(diào)研人士說，東莞當(dāng)?shù)赜泻芏喑隹诩庸ば偷男」S，目前，經(jīng)濟(jì)下行使當(dāng)?shù)夭糠制髽I(yè)倒閉、撤資，廠房出現(xiàn)閑置。
上述參與調(diào)研的人士說，這樣的情況存在說明土地資源沒有得到充分有效利用。在“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的背景下，地方政府用地指標(biāo)十分緊張，而這些廠房資源閑置，對土地利用來說是個浪費(fèi)。
中國土地勘測規(guī)劃院副工程師鄒曉云表示，“擴(kuò)內(nèi)需”投資主要是基礎(chǔ)設(shè)施投資，占用的土地多為城市邊界范圍外的土地，尤其是耕地，這對地方政府的用地指標(biāo)影響比較大。目前，地方政府有限的用地指標(biāo)只能優(yōu)先保證中央投資項目，地方的投資項目，只能尋求限制用地等資源解決。
國土資源部也一直主張地方政府多利用當(dāng)?shù)亻e置用地來解決城市建設(shè)項目用地問題。上述參與調(diào)研的人士說，他們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)很多地方政府已經(jīng)開始利用閑置用地。
不過，令調(diào)研組關(guān)注的是，多數(shù)地方政府采取拆遷改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等方式來開發(fā)閑置土地資源。“我們是要讓土地資源更有效利用，而不是進(jìn)行新一輪征地行動。”上述參與調(diào)研的人士說，應(yīng)該搞活土地二級市場，鼓勵這些私營業(yè)主們?nèi)ナ袌錾线M(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)流通，提高用地效率，維持“廠租經(jīng)濟(jì)”主體的持續(xù)生計。
“騰籠換鳥”應(yīng)由市場配置資源
很多地方政府采取了“騰籠換鳥”的辦法來應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來的影響。例如，對于一些企業(yè)退出形成的廠房閑置，地方政府通過招商引資和廠房改造，再引進(jìn)一些新的產(chǎn)業(yè)，使這些廠房資源重新利用起來。
一位參與調(diào)研的專家對記者說，多數(shù)地方政府采取對閑置土地、廠房實行先收回、再轉(zhuǎn)讓的模式，雖然可以盤活這些廠房資源，但是運(yùn)行效率仍然偏低，利益分配也不合理。
上述參與調(diào)研的人士說，東莞地區(qū)“廠租經(jīng)濟(jì)”有兩種類型:一類是集體建設(shè)用地，一類是國有使用權(quán)土地。對于集體建設(shè)用地建設(shè)的廠房，上述參與調(diào)研的人士建議政府放寬控制，由這些集體和個人直接去市場上洽談合作方。對于國有土地上建設(shè)的廠房，建議讓國有企業(yè)、國有土地使用人直接去市場上尋找買家，買賣雙方直接去流轉(zhuǎn)。
“一些行業(yè)退出后，會有新的行業(yè)進(jìn)來。”上述參與調(diào)研的人士說，應(yīng)該讓地方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與土地利用結(jié)構(gòu)升級結(jié)合起來，而在這個過程中，要改變政府主導(dǎo)的舊模式，讓土地的使用方直接洽談、流轉(zhuǎn)。
中國土地勘測規(guī)劃院一位專家也表示，目前地方政府很重視土地一級市場，而忽視土地二級市場。
“在土地二級轉(zhuǎn)讓的時候過戶、投資比例等方面有很多限制。”上述參與調(diào)研的人士說，目前土地二級市場還只能停留在民間轉(zhuǎn)讓的方式，除了可以用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓外，其他集體、國有廠房土地轉(zhuǎn)讓多是政府收回、進(jìn)行土地整理后，再轉(zhuǎn)讓的。
該人士向記者表示，土地二級市場建設(shè)應(yīng)該是盤活這些閑置土地的有效手段。
“具體來說，首先要摸底，把情況弄清楚，到底有多少二手地閑置在政府或企業(yè)手里。”這位參與調(diào)研的人士對記者說，建議國土資源部盡快組織調(diào)研，摸清楚地方政府閑置土地情況。
而在技術(shù)操作環(huán)節(jié)，有關(guān)法律法規(guī)也需要完善。例如，本次《土地管理法》修訂中對國有建設(shè)用地70年產(chǎn)權(quán)到期后如何續(xù)約并沒有明確的規(guī)定。因此，廠房等在二級市場上流轉(zhuǎn)時，其定價就是個問題。
“目前工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)期限為50年，主要是依據(jù)工業(yè)用地建筑物使用壽命界定的。”上述參與調(diào)研的人士說，健全土地二級市場，鼓勵廠房等土地直接流轉(zhuǎn)，需要對現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)年限進(jìn)行調(diào)整。
“應(yīng)該根據(jù)不同行業(yè)周期和企業(yè)壽命來靈活制定產(chǎn)權(quán)年限。”上述人士說，年限的設(shè)置直接關(guān)系到土地利用率和定價問題，也是土地二級市場直接流轉(zhuǎn)的門檻。
“目前來看，地方對土地結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極性很高，需要中央政策支持，將土地變現(xiàn)為城市化的彈藥，在此關(guān)鍵時期，中央政策制訂一定要積極應(yīng)對，把握先機(jī)。”上述參與調(diào)研的人士說。 |