對(duì)于契稅、營(yíng)業(yè)稅等優(yōu)惠到期后會(huì)否延續(xù),有關(guān)部門(mén)表示,政府“一刀切”全面停止不大可能,但有可能部分“收縮”現(xiàn)有優(yōu)惠政策。
二手房受政策影響更大
“討論的焦點(diǎn)無(wú)非就是兩個(gè),一個(gè)是契稅,一個(gè)是營(yíng)業(yè)稅,都是對(duì)買(mǎi)房人的成本有重大影響的”,南京我愛(ài)我家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉說(shuō),先從契稅上分析,南京市原有的規(guī)定是高檔房(144平方米以上)4%,普通房(144平方米以下)2%;去年底江蘇省將契稅統(tǒng)一下調(diào)為3%,普通房則只有1%;緊接著南京又對(duì)購(gòu)房契稅進(jìn)行補(bǔ)貼,90平方米以下的契稅降到了零。“假使主城區(qū)有一套80平方米、總價(jià)120萬(wàn)的房子,現(xiàn)在的契稅為零,而到了明年則要交總價(jià)的2%,也就是2.4萬(wàn)元的契稅,這個(gè)出入還是比較大的。”舒莉莉說(shuō)。
相對(duì)于新房只能享受到契稅優(yōu)惠的利好, 二手房則能同時(shí)享受這兩大政策的優(yōu)惠,因此受政策調(diào)整的影響更大,尤其營(yíng)業(yè)稅5年改2年,“力度”很大。市民楊先生3年前買(mǎi)了一套100平方米的房子,買(mǎi)入價(jià)為100萬(wàn)元,現(xiàn)在150萬(wàn)出手,按照今年的營(yíng)業(yè)稅政策,2年以上的普通房產(chǎn)免交營(yíng)業(yè)稅,因此楊先生只需承擔(dān)1%的個(gè)稅,而且還有40%的返還,總費(fèi)用為9000元;一旦政策取消,5年內(nèi)的房產(chǎn)都得交營(yíng)業(yè)稅,他就得按總房?jī)r(jià)交納5.5%的營(yíng)業(yè)稅以及1%的全額個(gè)稅,合計(jì)9.75萬(wàn)元,差別之大令人咋舌。
舒莉莉說(shuō),今年二手房市場(chǎng)的賣(mài)家絕大多數(shù)“看中”的都是成本較低,因此紛紛掛牌求售,有統(tǒng)計(jì)顯示,今年10月份的掛牌量為今年最多,二手市場(chǎng)也由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng),這與購(gòu)房?jī)?yōu)惠截止期的臨近關(guān)系密切。
優(yōu)惠政策或“部分”取消
“所有的優(yōu)惠‘一刀切’取消我看不太可能,部分取消、部分保留應(yīng)該是比較穩(wěn)妥的方式”,舒莉莉說(shuō),比如說(shuō)契稅的政策到了明年恢復(fù),而營(yíng)業(yè)稅則有可能再延續(xù)一段時(shí)間。“這主要取決于哪一項(xiàng)優(yōu)惠對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)更有利,契稅最多也就讓2個(gè)百分點(diǎn),而營(yíng)業(yè)稅則能讓到5.5個(gè)百分點(diǎn),顯然更受買(mǎi)房人歡迎,或許會(huì)繼續(xù)沿用下去”,舒莉莉說(shuō)。
也有人表達(dá)了不同觀點(diǎn),南京福舍投資公司總經(jīng)理史東認(rèn)為,與二手房相比,新房市場(chǎng)的銷量對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)產(chǎn)生的影響更大,因此契稅優(yōu)惠的政策沿用似乎順理成章,而營(yíng)業(yè)稅或許會(huì)到時(shí)取消。還有人表示,政府屆時(shí)應(yīng)該采取微調(diào)的方式,比如恢復(fù)印花稅、土地增值稅等影響不大的稅種,將營(yíng)業(yè)稅的交納年限從2年延長(zhǎng)到3年等等。
拋開(kāi)種種猜測(cè),“不會(huì)全盤(pán)取消”似乎是當(dāng)下主流意見(jiàn),研究人士指出,購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策制定與取消的標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)肯定是樓市現(xiàn)狀?，F(xiàn)階段樓市“一團(tuán)亂麻”,南京市場(chǎng)新房成交量自7月份達(dá)到9000多套的頂峰后,一路下滑,9月份只賣(mài)了6000多套,而到10月份又賣(mài)了近7500套。升升降降,不僅業(yè)內(nèi)人士無(wú)法判斷,房管局也不敢輕易下結(jié)論,這恐怕就是政府部門(mén)遲遲不給優(yōu)惠政策一個(gè)“痛快說(shuō)法”的原因吧。
重申意在抑制房?jī)r(jià)？
今年7月初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策，應(yīng)對(duì)“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”以及“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問(wèn)題。
對(duì)于房貸業(yè)務(wù)，某業(yè)內(nèi)人士表示，“房貸業(yè)務(wù)一直是銀行難舍的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，各家銀行競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而且從業(yè)人員有著業(yè)績(jī)壓力，難免會(huì)使得放貸的標(biāo)準(zhǔn)有所放寬。”他表示，“現(xiàn)在利率下浮幅度降低可能是迫于監(jiān)管層的施壓、放貸額的限制、貸款質(zhì)量等因素的考慮，執(zhí)行符合政策的標(biāo)準(zhǔn)并不是短時(shí)間內(nèi)可以做到的。”
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)金融研究中心有關(guān)專家表示，“二套房貸政策不斷重申，但效果卻不佳。原因除了房貸業(yè)務(wù)相較于其他貸款業(yè)務(wù)較安全，銀行不愿放手外，還有來(lái)自于社會(huì)的壓力，房貸需求很旺盛，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走高有強(qiáng)烈預(yù)期，紛紛向銀行貸款。并且，監(jiān)管上的手續(xù)比較復(fù)雜，特別原來(lái)如果在異地買(mǎi)房，各銀行間信息傳遞不一定完全到位，使二套房的界定增加了難度。”
過(guò)低的融資成本導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投資氣氛濃厚，各地房?jī)r(jià)9月以來(lái)紛紛突破歷史新高。銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至7月，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增1.1萬(wàn)億元，占同期全部新增貸款的13.2%。在此背景下，北京、南京、杭州、深圳等地紛紛出臺(tái)收緊二套房貸的地方性政策，雖然收縮程度不一，但從緊之風(fēng)已經(jīng)悄然刮起。
重申二套房政策可能與房?jī)r(jià)不斷高漲有關(guān)，銀監(jiān)會(huì)一定程度上抑制房?jī)r(jià)過(guò)度走高，意在保持市場(chǎng)穩(wěn)定、安全。
對(duì)改善性購(gòu)房有所沖擊
與以往相比，江蘇省公積金繳存人如果是首次貸款，購(gòu)房面積低于144平方米，貸款額度將沒(méi)有任何變化；如高于144平方米，則可貸額度減半；如果是二次貸款則算“二套房”，則不能申請(qǐng)公積金貸款。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這次調(diào)整有松有緊，對(duì)首次貸款的普通商品房是放松的，而對(duì)于“二套房”則大為收緊，可以抑制部分投資性和投機(jī)性需求，但對(duì)于改善性購(gòu)房也會(huì)有所沖擊。不過(guò)，省公積金的覆蓋面還比較有限，主要面向省級(jí)機(jī)關(guān)、單位、企業(yè)等的職工，因此調(diào)整對(duì)于市場(chǎng)的影響不會(huì)很大；1-9月省公積金放貸18億元，也遠(yuǎn)低于南京市近百億元的水平。此外，夫妻雙方分別繳存省、市公積金的，可任選其中一人主貸，按照其繳存地，選擇貸省或市公積金。
業(yè)內(nèi)人士表示，二套房貸全面收緊，主要是出于保障信貸安全和穩(wěn)定樓市的考慮。其實(shí)，之前銀監(jiān)會(huì)就曾多次要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行政策，只不過(guò)銀行在具體操作的時(shí)候還是會(huì)打折扣。
深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕表示，目前地方政府出臺(tái)房地產(chǎn)的調(diào)控政策對(duì)樓市來(lái)說(shuō)作用力都是有限的，總體上還是要看中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么新的政策性的導(dǎo)向。
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