遍布全球，很少有國家的房地產(chǎn)市場可以連續(xù)十多年持續(xù)上漲而不調(diào)整的。如今已有太多的跡象顯示，我國房地產(chǎn)市場自2003年以來的黃金發(fā)展期即將結(jié)束。
經(jīng)過十多年的持續(xù)上漲，我國房地產(chǎn)市場存在強烈的調(diào)整需求。特別是2009年以來的新一輪房價上漲，使得房地產(chǎn)市場已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了宏觀經(jīng)濟基本面，形成了較大的房地產(chǎn)泡沫，存在很大風(fēng)險隱患。由于社會資金加快向房地產(chǎn)市場聚集，實體經(jīng)濟“失血”較為嚴(yán)重，技術(shù)投入不足和設(shè)備無法及時更新改造，制造業(yè)陷入瓶頸，絕大多數(shù)經(jīng)營實體的利潤所得遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房產(chǎn)投資。由于我國經(jīng)濟虛擬化仍未實質(zhì)緩解，而社會經(jīng)濟活力逐漸衰減，企業(yè)家精神也不再為社會所推崇，這勢必影響未來宏觀經(jīng)濟長期穩(wěn)健增長?？紤]到房價收入比和房屋租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離均衡值，房地產(chǎn)非理性發(fā)展已成了阻礙宏觀經(jīng)濟內(nèi)生增長動力的形成與聚集的因素，房地產(chǎn)市場調(diào)整是宏觀經(jīng)濟內(nèi)在的需要。
去年以來，溫州房價持續(xù)下降，二線、三線城市住房供過于求，都在向社會傳遞調(diào)整的信號。雖然這些區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)整信號能否傳導(dǎo)到一線城市仍有待觀察，但考慮到我國經(jīng)濟已日益一體化，一線城市很難獨善其身。不管怎樣，當(dāng)前一線城市住房市場已成少數(shù)人“自彈自唱”的資金游戲。有傳聞稱香港首富持續(xù)套現(xiàn)內(nèi)地物業(yè)，也許暗示樓市即將進入拐點。隨著房地產(chǎn)市場投資價值趨降，宏觀經(jīng)濟金融不確定性增加。值得關(guān)注的是，當(dāng)前維系房地產(chǎn)市場資金鏈條的是金融市場的“剛性兌付”潛規(guī)則。一旦剛性兌付被打破，風(fēng)險投資被充分引入，影子銀行融資被規(guī)范，房地產(chǎn)市場的資金鏈條就會斷裂。盡管中誠信“誠至金開1號”信托計劃最終兌付投資本金，但剛性兌付變軟，將為財富管理市場敲響警鐘。隨著今年以來規(guī)模較大信托計劃到期，資金面總體趨向緊張，有可能會真正出現(xiàn)打破“剛性兌付”的局面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資或?qū)⑦M入困難期。
從根本上說，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)市場這些年來的需求更多是貨幣牽引的結(jié)果。貨幣供應(yīng)和信貸快速增長，是支撐房地產(chǎn)非理性發(fā)展的重要基礎(chǔ)。據(jù)央行統(tǒng)計，2013年我國房地產(chǎn)貸款增速超過各項貸款增速5個百分點，近三成新增貸款投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托規(guī)模也快速增長，三季度新增1675億元，創(chuàng)出2010年以來的歷史最高水平。此外，房地產(chǎn)業(yè)也是影子銀行的重點融資領(lǐng)域。鑒于制造業(yè)利潤增長明顯放緩，金融業(yè)也更傾向于為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù)。社會資金涌入，把房價進一步推高。為了維持房價上漲，又必須用更高的價格買地，推高樓面價，從而吸引更多社會資金進入。從這一點看，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價拿地，與“龐氏融資”并沒有實質(zhì)性差異。
考慮到當(dāng)下，仍需要高度關(guān)注住房投資、投機性因素。在分析住房需求時，需要迫切澄清剛性住房需求概念。有分析認(rèn)為，在嚴(yán)格限購、限貸下，京滬等城市房價去年仍有高達(dá)20%的漲幅，表明一線城市剛性住房需求強勁。其實一線城市房價與國際大都市比肩，絕非普通剛性住房需求人群所能承受，且限購政策效應(yīng)隨時間遞減，中高收入人群對此并不敏感，摻雜在所謂剛性住房需求中的投資、投機性因素不容忽視。特別是城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣住房成交價格上漲，通過比價效應(yīng)提高了市中心區(qū)域的樓價，實際成交量相對有限。即使需求強勁的一線城市住房成交量，也需要充分考慮其中的“置換”因素，實際上是同時計算了兩套住房成交面積。
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