2014年注定不是房地產(chǎn)業(yè)的好年份，銷售不暢的現(xiàn)實與佳兆業(yè)帶來的“黑天鵝”效應(yīng)疊加，正使房地產(chǎn)企業(yè)遭遇沉重的資金壓力。港股上市的房企則首當其沖。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，35家典型房地產(chǎn)企業(yè)（港股上市）的總有息負債為15412億元，同比上漲25%。凈負債率為72.79%，較2013年增長6.38個百分點。在銷售情況不加的情況下，房企的負債不斷攀升。
與此同時，受佳兆業(yè)“黑天鵝”效應(yīng)的影響，國際資本市場重新評估內(nèi)房股風險，使得海外融資難度加大。加之美元升值的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資成本將進一步提升。
短期負債比重提高
6家銷售額在千億以上的第一梯隊房企，平均凈負債率為65.11%，較2013年增長2.76個百分點；10家銷售額在300-800億的第二梯隊房企，平均凈負債率73.23%，同比增長7.75個百分點；10家銷售額在150-300億的第三梯隊房企，平均負債率則達到100.39%。
結(jié)合2013年度的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，第三梯隊房企的負債率增幅明顯擴大，顯示出企業(yè)在抵御風險方面略顯不足。
造成這種現(xiàn)狀的原因顯而易見。一方面，部分房企出于規(guī)模擴張的考慮，大幅舉債。另一方面，去年樓市整體銷售不佳，企業(yè)無法償還即將到期的債務(wù)。
該機構(gòu)的報告還顯示，2014年，35家重點企業(yè)總有息負債為15412億元，同比上漲25%。其中，短期有息負債4569億元，同比上漲43%；長期有息負債10843億元，同比上漲19%。
短期負債比重提高，是房企負債表中最主要的特點。2014年房企的長短期債務(wù)比為2.37，同比下滑17%。
同時，在整體市場銷售不佳的情況下，為了保證企業(yè)正常運營，短期的信托融資成為企業(yè)的無奈之選，這導致企業(yè)的短期有息負債大幅上漲。
這對于企業(yè)來說并不是好消息。一旦房地產(chǎn)市場回暖不及預期，或銷售環(huán)節(jié)沒有根本改善，房企的短期還款壓力將驟然增大，企業(yè)不僅將面臨債務(wù)違約的風險，還不得不繼續(xù)舉債用以“借新還舊”。
國際債市趨于謹慎
與負債率的提高不同，房企的融資成本似乎有所降低。年報顯示，2014年，多數(shù)港股上市房企的融資成本都比2013年有所下降，華潤、中海等房企的平均融資成本則低至5%以下。
但在美元升值的影響下，海外融資的實際成本不降反升。盡管匯率變化的實際影響尚難測算，但已有機構(gòu)分析認為，對于中小型房企來說，海外融資的成本恐有增無減。
值得注意的是，去年年末發(fā)生的佳兆業(yè)旗下項目“被鎖盤”現(xiàn)象，正在加劇國際債市的擔憂。
“現(xiàn)在資本市場最擔心的，就是再出現(xiàn)一個‘佳兆業(yè)’。”一位在港上市的房企高管向和訊房產(chǎn)表示，國際債市對內(nèi)房股的風險十分重視，對待內(nèi)房企發(fā)債態(tài)度也趨于謹慎。
“黑天鵝”效應(yīng)的影響不止于此，該人士還表示，遲遲未能公布年報的佳兆業(yè)深陷財務(wù)謎團，一旦年報數(shù)據(jù)出現(xiàn)核心指標大幅下滑等異?，F(xiàn)象，恐將使得資本的態(tài)度更加保守。
事實上，從最近的一組數(shù)據(jù)不難看出，這種影響已經(jīng)顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年以來，房企海外融資總額度僅為57.45億美元，與2014年前4月的198.08億美元相比，降幅高達71%。
需要指出的是，在央行連續(xù)出臺寬松貨幣政策的背景下，部分房企將融資方向轉(zhuǎn)向國內(nèi)市場。但國際債市愈加謹慎亦是不爭的事實。況且即使在國內(nèi)融資，其成本也要明顯高于海外市場。
唯一的好消息在于，國內(nèi)房地產(chǎn)市場回暖，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一絲喘息的機會。分析人士指出，只要能在銷售端發(fā)力，資金壓力即可緩解一時。 |