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??? 我們從深圳的斷供風(fēng)波中看到了什么？
??? 金融大鱷喬治?索羅斯在《金融煉金術(shù)》一書中說到，在獨特的金融市場中，創(chuàng)新無處不在，這些自認(rèn)為比古代煉金術(shù)士更聰明的金融玩家們，能夠“無中生金”。次級貸就是金融手段創(chuàng)新的典型代表，銀行和貸款公司們以為資產(chǎn)證券化可以無限大地分散風(fēng)險，沒想到缺乏約束的市場機(jī)制，卻導(dǎo)致了信用泡沫化，從而引發(fā)了一場金融核裂變，次貸危機(jī)拿近萬億美元的代價，給大家上了堂風(fēng)險教育課，其實，該上好這堂創(chuàng)新與風(fēng)險課的不僅有美國，我們的房地產(chǎn)市場也可以從別人的教訓(xùn)里學(xué)點東西。
??? 本欄目記者今年7月份在深圳市采訪過一位李小姐，今年初，她在深圳市布吉的一個叫英郡年華的樓盤通過按揭購買了一套40多平米的房子，但是在交了三個月的月供后，李小姐做出斷供的決定。
??? 深圳英郡年華樓盤斷供業(yè)主李小姐：“太過分了，拼命地降價，現(xiàn)在布吉整個樓盤，英郡是很出名的，它降價降得很出名?！?
??? 原來，李小姐購買英郡年華的單價是11000多元，比她更早一點購買的業(yè)主價格更高，最高達(dá)到13000多元，但現(xiàn)在新開的三期樓盤售價只有6888元，跌幅超過了40%，同時6888的新房不僅送精裝修，送全套家電，還有一系列的優(yōu)惠。
??? 李小姐：“現(xiàn)在我那個房子估計也就是30萬元都沒人要了，太不負(fù)責(zé)任了，它每天都在跌價?！?
??? 李小姐告訴記者，這套房子已經(jīng)是實實在在的負(fù)資產(chǎn)，因為30萬都賣不出去，但是她卻欠著銀行40多萬元的貸款，如果再繼續(xù)養(yǎng)這套房，還貸加利息一共還要付給銀行100萬元左右，在英郡年華，和李小姐一樣做出斷供決定的還有兩個人，而在深圳，目前選擇斷供的不僅有像李小姐這樣買房自住的人，還有一些炒房客。
??? 深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人風(fēng)雨：“像奧城，據(jù)我們掌握的一個不完全的數(shù)據(jù)現(xiàn)在就有20多套業(yè)主已經(jīng)斷供?！?
??? 在我們的節(jié)目播出以后不久，國務(wù)院一支調(diào)研小組專程赴深圳針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及對銀行業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險等問題進(jìn)行針對性調(diào)查，隨后深圳市銀監(jiān)局表示，深圳銀行業(yè)個人房貸業(yè)務(wù)目前風(fēng)險可控，在中央財經(jīng)大學(xué)，記者見到了中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授，他告訴記者，雖然我國房地產(chǎn)市場與美國次級按揭市場之間存在很大不同，房產(chǎn)首付最低在20%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款，但是深圳出現(xiàn)斷供的根源卻與某些銀行所謂的“創(chuàng)新型貸款”有著直接的關(guān)聯(lián)。
??? 中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇：“斷供的背后我們也看到的確有一些銀行在一開始貸款的時候就通過各種暗箱操作就降低了貸款標(biāo)準(zhǔn)了，比如說有的，他首付只付給了銀行百分之十，甚至還有這種零首付?！?
??? 在深圳這些銀行的所謂貸款創(chuàng)新中，大幅降低了首付比例，由此造成的零首付和首付只有一成的購房者因為成本較低，最有可能首先選擇斷供。
??? 李小姐：“本來按國家規(guī)定是兩成，銷售當(dāng)時也是為了賣房子幫我墊了一成，只付了6萬元，其它兩個業(yè)主斷供的都是跟我一樣的?！?
??? 記者：“零首付你們以前那個銀行做得比較多？”
??? 深圳某房產(chǎn)中介工作人員：“哪家銀行都有。”
??? 在深圳，記者了解到，在前兩年樓市火爆的時候，很多銀行都以金融創(chuàng)新的名義想出各種“高招”吸引人們貸款買房，比如，2006年曾推出的“雙周供”業(yè)務(wù)，它允許以“雙周”而不是以“月”為單位進(jìn)行還款，這樣，借貸人不僅能縮短還款期，而且還能少交利息，深受歡迎；再比如，“循環(huán)貸”業(yè)務(wù)，它允許人們將商品住房抵押給銀行而獲得一定的貸款額度。這樣，借貸人買越多的房產(chǎn)，就能獲得越多的貸款額度，更受“炒房客”的追捧，而在這些金融創(chuàng)新項目的幫助下，深圳的房地產(chǎn)價格在去年以驚人的速度不斷攀升，到去年年底，深圳銀行房貸規(guī)模已達(dá)到700億元，雖然目前深圳的貸款違約現(xiàn)象尚屬“可控”，但是這些類似次貸的盲目創(chuàng)新的確給我們敲響了警鐘。
??? 郭田勇：“我們只是要強(qiáng)調(diào)銀行，可以進(jìn)行創(chuàng)新，但是，創(chuàng)新一定要有底線?！?
??? 該如何看待金融市場中的創(chuàng)新行為，又該如何規(guī)避可能由此帶來的巨大風(fēng)險？
??? 無論是美國的次貸危機(jī)，還是深圳的斷供風(fēng)波，都在提醒我們，金融手段的確需要創(chuàng)新，但創(chuàng)新的同時更需要警惕帶來的風(fēng)險，一旦市場失去風(fēng)險控制，失去有效的監(jiān)管，就一定會點著火藥桶，在“2008年陸家嘴金融論壇”上，國務(wù)院副總理王岐山就曾強(qiáng)調(diào)，金融行業(yè)的創(chuàng)新必須把維護(hù)金融安全穩(wěn)定放在首要位置，那么，在房地產(chǎn)市場局勢未明的時候，我們該如何看待金融市場中的創(chuàng)新行為，又該如何規(guī)避可能由此帶來的巨大風(fēng)險？
??? 就在樓市即將迎來金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季時，央行、銀監(jiān)會卻聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，要求銀行在商業(yè)性房地產(chǎn)、農(nóng)村集體建設(shè)用地等領(lǐng)域加強(qiáng)信貸合法合規(guī)審查，其中對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)貸款更是提出了五項具體的要求，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹鳳岐認(rèn)為，監(jiān)管部門此時下發(fā)的“限貸令”，再一次體現(xiàn)了監(jiān)管方收縮銀根、防范風(fēng)險的意愿。
??? 北京大學(xué)金融與證券研究中心主任曹鳳岐：“就中國目前的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了一些問題，現(xiàn)在我們價格有些地區(qū)下降的也是比較厲害的，假設(shè)我們這個房地產(chǎn)的價格再下降的話，實際上就會出現(xiàn)銀行的不良貸款，就是說這個出現(xiàn)很多的一些問題。”
??? 房價走勢尚未明朗，管理層又要求銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查，可以避免因房價下跌而產(chǎn)生的壞賬風(fēng)險。曹鳳歧認(rèn)為，這與目前中央提出一保一控的調(diào)控方針十分吻合，只有避免銀行可能面臨的金融風(fēng)險，才能確保整體經(jīng)濟(jì)的健康和持續(xù)增長，而同時，銀根緊縮帶來的房價平穩(wěn)甚至適當(dāng)下調(diào)也有利于控制物價的過快上漲。
??? 曹鳳岐：“中國還是投資帶動，它(房地產(chǎn)）是一個投資重要的一個方面，那么這塊投資沒有啦，那我們肯定得投資就受到很大的一些個影響啦，影響經(jīng)濟(jì)的一個是投資，一個是消費?！?
??? 曹鳳岐告訴記者，央行和銀監(jiān)會此輪“限貸令”的出發(fā)點是貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，充分利用和發(fā)揮金融在促進(jìn)節(jié)約集約用地方面的積極作用，這也表明監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款將采取“有保有壓”的區(qū)別對待，符合節(jié)約集約用地的項目，加大支持力度；違反相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定，包括閑置土地等，將禁止或限制發(fā)放貸款，這樣的做法有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)而穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)健康運行。
??? 曹鳳岐：“要保一些個我們這個老百姓實用的，比較低價的這些個小戶型的這種住房，還要這個繼續(xù)的開發(fā)，繼續(xù)的來做，那么在這種情況下如果開發(fā)商，缺乏這個資金，我們該貸還得貸，大概是這樣子可能對開發(fā)商高漲的一些助貸那當(dāng)然就，你就不能夠支持。”
??? 長期在美國從事金融經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的陳志武教授認(rèn)為，近年來，我國的房地產(chǎn)貸款規(guī)模迅速發(fā)展，而房地產(chǎn)商又過分依賴商業(yè)銀行貸款，為了保證金融安全，我們不僅要收縮銀根，防范商業(yè)銀行的信貸安全；還應(yīng)該進(jìn)一步鼓勵金融創(chuàng)新、放開金融市場的手腳，因為中國金融業(yè)改革的最終目標(biāo)是進(jìn)一步對外開放，這一根本方向不能因為國際金融市場的波動而發(fā)生調(diào)整，更不應(yīng)該因一次金融危機(jī)就放棄金融化、資本化的發(fā)展，因為我們應(yīng)該看到，在過去差不多40年間，通過住房按揭貸款證券化的發(fā)展，讓美國把房地產(chǎn)市場所隱含的風(fēng)險，通過債券化交易分散到了全世界各個不同的國家。
??? 美國耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)終身教授陳志武：“但是相比之下，在今天的中國，完全由中國的銀行體系百分之百的承擔(dān)，這是我們應(yīng)該要擔(dān)心的，所以我覺得，從美國次貸危機(jī)中間，應(yīng)該得到一個積極的這個教訓(xùn)是，不僅僅，不應(yīng)該放棄這些金融化、證券化的發(fā)展，而且恰恰要進(jìn)一步的加快，這樣的話，才能夠真正的把中國的這個經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、金融風(fēng)險，在全球更大的范圍之內(nèi)給它分散出去?！?/font>
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