??????? 房地產(chǎn)的轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。從以上概念可以看出房地產(chǎn)轉讓的特點。
??????? 一是，房地產(chǎn)轉讓的主體是房地產(chǎn)權利人，包括房地產(chǎn)所有權人以及土地使用權人。二是，房地產(chǎn)轉讓的客體是房屋的所有權以及該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權。除單獨設立土地使用權外，由于我國實行房地一體主義，房屋的所有權與該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同一轉讓。三是，房地產(chǎn)轉讓的方式為房地產(chǎn)買賣、贈與以及其他合法方式。這里所指的其他合法方式，主要包括以下行為：以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；以房產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。四是，房地產(chǎn)的轉讓區(qū)別于房地產(chǎn)租賃、抵押等其他交易方式的本質(zhì)在于房地產(chǎn)轉讓是將房產(chǎn)所有權或土地使用權轉移給他人，原 產(chǎn)權人喪失原權利，其一切權利均由新產(chǎn)權人享有。
??????? 房地產(chǎn)轉讓是平等主體間的民事法律行為，當事人之間的法律地位平等。此外，房地產(chǎn)轉讓還需遵循以下原則，一是房地同時轉讓原則。二是效益不可損原則，即在房地產(chǎn)轉讓過程中，對于房地產(chǎn)的價格和用途，當事人不能任意變動，影響其經(jīng)濟效益。三是土地使用權出讓合同規(guī)定的全部權利義務隨土地使用權同時轉移原則。房地產(chǎn)買賣行為中，還必須遵守國家法律關于房地產(chǎn)價格管理以及登記管理制度的要求。
??????? 房地產(chǎn)轉讓的多種方式中房地產(chǎn)買賣行為是最典型、最重要的方式。下面就以房地產(chǎn)買賣行為為依據(jù)，分析房地產(chǎn)轉讓行為的主體和客體應當滿足的條件。
??????? 自然人作為房地產(chǎn)買賣行為的主體時，必須具備民事權利能力。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人均不得從事房地產(chǎn)買賣行為，應由其法定代理人代理行為。除此之外，按照我國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)分割時必須保留胎兒的繼承份額，因此在房地產(chǎn)轉讓時，胎兒雖然不具備民事行為能力和權利能力，但按照該條的規(guī)定仍應當保障其合法的權利。
??????? 企業(yè)、事業(yè)單位、機關團體等非自然人作為權利主體進行房地產(chǎn)買賣的，應當具有法人資格，否則其行為無效。此外，還應當注意以下特殊規(guī)定：公有住房買賣的，國有房屋的出賣人應當是經(jīng)國家授權行使經(jīng)營和管理職權單位，并需經(jīng)過國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門的批準。集體所有房屋的出賣人應當是該集體組織。部隊、機關團體、企事業(yè)單位因特殊需要購買私有房屋的，應當經(jīng)縣級以上人民政府的批準。開發(fā)商出售商品房的，應當具有營業(yè)執(zhí)照及相關審批手續(xù)，預售商品房的還應當具有商品房預售許可證及其他法定條件。
??????? 我國法律規(guī)定了禁止買賣的房地產(chǎn)以及限制買賣的房地產(chǎn)，沒有受到限制的，均可自有轉讓。
??????? 房地產(chǎn)限制轉讓的情形：1、機關、團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或者變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買的，應經(jīng)縣級以上人民政府批準。2、以享受國家或者企事業(yè)單位補貼廉價購買或者建造的城市私有房屋，需要出賣時只允許賣給原補貼單位或者房管部門。3、房屋所有人出賣出租屋的城市私有房屋的，應當通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權。出租人如果未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該買賣行為無效。4、共有房屋出賣的，在同等條件下，其他共有人享有優(yōu)先購買權。5、公有住房出售時，原住房人享有優(yōu)先購買權。原住房人居住一定時期后允許其出售的，原單位享有優(yōu)先購買權。
??????? 房地產(chǎn)禁止買賣的情形：1、以出讓方式取得的土地使用權不符合法定條件的，該房產(chǎn)不得買賣。應當符合的法定條件包括：首先，應當按照出讓合同的約定繳納土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。其次，進行了一定程度的開發(fā)，屬于房屋建設工程的應當完成投資開發(fā)總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，完成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。再次，土地使用權轉讓時房屋已經(jīng)建成的，應當持有房產(chǎn)證。2、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房產(chǎn)時須報有批準權的人民政府審批，否則不得轉讓。3、權屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉讓。4、共有房產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉讓。5、依法回收土地使用權的房地產(chǎn)不得轉讓，土地使用權被國家回收后，房產(chǎn)所有權一般也隨土地收歸國有，原權利人無權轉讓房地產(chǎn)。6、司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權利的房地產(chǎn)不得轉讓，此時房產(chǎn)轉讓的權利已經(jīng)被有權機關禁止。7、未經(jīng)依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。房地產(chǎn)是典型的不動產(chǎn)，應當按照法定程序予以登記，未經(jīng)登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不能確定其合法的權利人。8、在城市改造規(guī)劃范圍內(nèi)，國家征用土地內(nèi)的城市房屋禁止轉讓，但禁止期限不得超過1年。
??????? 除以上條件，房地產(chǎn)轉讓還應當定立書面協(xié)議，并由當事人到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理權屬登記手續(xù)，領取房地產(chǎn)權屬證書，其轉讓行為才有效。 |