土地流標背后最直接的原因是絕大部分房企面臨流動性難題。
去杠桿背景之下，房企面臨著愈發(fā)嚴峻的資金面考驗。而這影響著房企多個層面的生存狀態(tài)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止到7月底，一線城市土地流標達到13宗，其中有7宗出現(xiàn)在北京，13宗土地也是最近數(shù)年少有的流標數(shù)量頂峰。2017年同期一線城市流標經(jīng)營性土地為4宗；此外，二、三、四線城市均出現(xiàn)了大量土地流標現(xiàn)象。流標數(shù)量上漲接近100%。
另外，21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，多家房企內(nèi)部在進行不同名義的“裁員計劃”。一家中小型房企內(nèi)部人士透露，就在近期，公司內(nèi)部正式下達了個別部門合并縮編的通知。“這其實就是裁員”。據(jù)該人士透露，裁員背后是公司資金流動性出現(xiàn)了很大問題。受此影響，公司不得不通過一些高成本的過橋貸解決暫時的資金之渴。
流標數(shù)量上漲100%
土地市場最直接反應房企真實的生存狀態(tài)。
7月26日，浙江湖州（樓盤）南潯區(qū)出讓一宗宅地，起始總價為4.5億元，最終因無人報價流拍。該地塊名稱為南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)塘南單元CX-05-02-05E地塊，出讓面積約為5萬平方米，建筑面積約為9萬平方米，容積率為1.8。據(jù)了解，7月18日，湖州南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)曾出讓南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)塘南單元CX-05-02-05B地塊，該地塊土地性質(zhì)為住宅用地，起始價為5.7億元，樓面起價為每平方米4973元，最終也因無人參與競價最終流拍。
7月23日，江蘇蘇州（樓盤）太倉（樓盤）出讓兩宗商住地，其中一宗流拍。流拍地編號WG2018-14-2商住地，最終流拍，該地塊起始總價5.09億元，起拍樓面價1094.50元/平方米，該地塊屬性為商務金融用地。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年同期一線城市流標經(jīng)營性土地為4宗；二線城市經(jīng)營性土地合計流標數(shù)量為154宗，而2017年同期流標土地為77宗，同比接近上漲100%；三四線城市經(jīng)營性土地，合計流標達到了629宗，而2017年同期1-7月流標只有284宗。
“各城市土地出讓金依然刷新紀錄，但土地流標現(xiàn)象已經(jīng)越來越多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，原因有四點：第一，土地配建復雜，地塊非熱門區(qū)域地塊。以北京流標的住宅土地為例，地塊處于遠郊區(qū)，而且地塊有多重復雜的屬性，導致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強烈；第二，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)。從2016年9月30日開始，全國一二線城市嚴格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。疊加最近各種企業(yè)的融資壓力大，使得房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)；第三，2018年樓市將繼續(xù)嚴格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低；部分地塊掛牌價格過高，也是出現(xiàn)流標的主要原因之一。
生存維艱
土地流標背后最直接的原因是絕大部分房企面臨流動性難題。
房地產(chǎn)行業(yè)是我國宏觀經(jīng)濟增長的重要支撐產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)主要特征是資金密集型，政策風險較高，行業(yè)集中度有待提升。從長期因素看，地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟貢獻大，但強周期的特征并不明顯。
光大證券固收研究團隊認為，我國地產(chǎn)板塊雖然有過短期的波動，但房價大幅下跌的下行周期仍然沒有出現(xiàn)。從中期因素看，地產(chǎn)周期的波動受政策調(diào)整的影響明顯；2016年以來地產(chǎn)政策再度收緊，從銷售端和融資端限制地產(chǎn)企業(yè)資金的流動，也凸顯板塊對金融體系依賴程度較高。從各發(fā)行主體差異來看，行業(yè)的集中度近年有所提升，但國企占比仍然較低；各發(fā)行主體的儲備和庫存的區(qū)位，以及開發(fā)、銷售的方式等因素，也將個體之間的差異拉開。2015年以來，宏觀基本面漸入低迷，疊加貨幣政策和地產(chǎn)板塊的雙寬松支撐，地產(chǎn)板塊的融資體量再度進入高峰。這意味著地產(chǎn)發(fā)行人將在2018年逐步進入償債區(qū)間。
清華大學應用經(jīng)濟學博士、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹表示，在財務安全要素方面，31%的企業(yè)高危。據(jù)她的研究，由于行業(yè)整體仍處于短期資金富余的狀態(tài)，所以，未來一年內(nèi)行業(yè)不會出現(xiàn)整體性的財務危機，但個體差異顯著，三分之一的公司短期風險頭寸為負，在不擴張的情況下也有三分之一的地產(chǎn)企業(yè)面臨短期資金缺口的壓力。其中，有20%的企業(yè)面臨相當于總資產(chǎn)10%以上的短期資金缺口；更有9%的企業(yè)面臨相當于總資產(chǎn)20%以上的短期資金缺口，這些企業(yè)在短期內(nèi)就難以維持正常的生存運營了。
杜表示，與短期風險相比，地產(chǎn)企業(yè)的中期資金壓力要大得多。2017年地產(chǎn)上市公司中期風險頭寸的中位數(shù)為-19.7%，與2016年基本持平，即未來兩三年，在不擴張的情況下，地產(chǎn)企業(yè)平均面臨相當于總資產(chǎn)19.7%的中期資金缺口。這部分缺口必須通過新增或續(xù)借債務才能彌補，平均來說，有58%的到期債務需要通過續(xù)借或借新還舊的方式來維持資金平衡，即，行業(yè)平均的最低續(xù)借率要求為58%，較2016年上升了3個百分點。
億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東表示，總體上來說，針對房地產(chǎn)的去杠桿政策還是比較嚴的，現(xiàn)在國家從去杠桿到穩(wěn)杠桿的轉(zhuǎn)變思路還是比較明確的。對于地產(chǎn)來說，可能去杠桿還沒有結(jié)束，從之前數(shù)據(jù)看，開發(fā)商資金鏈處于相對比較寬松的狀態(tài)，而且如果不考慮開發(fā)商進一步投資，資金鏈就沒什么問題。但在這個時間點上，很多開發(fā)商從戰(zhàn)略上調(diào)整了自己的思路，加快了周轉(zhuǎn)，要做大規(guī)模。所以開發(fā)商整個資金鏈的確比之前要緊。整個去杠桿的思路就是表外轉(zhuǎn)表內(nèi)，非標轉(zhuǎn)標，這個過程對于開發(fā)企業(yè)的壓力還是比較大的。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，現(xiàn)在三、四季度，是整個企業(yè)資金壓力最大的時間點，尤其是民營開發(fā)企業(yè)，對于企業(yè)來說在這個時間點很有可能會通過降價來加快銷售，甚至在接下來幾個月可能會出現(xiàn)極個別的負債率、杠桿率較高的企業(yè)面臨資金斷鏈風險。歷史上周期低點的時候品牌方被其他大型企業(yè)收購的情況可能會再次出現(xiàn)。
本文來源：21世紀經(jīng)濟報道
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