| ??????? 根據國家統計局日前發(fā)布的固定資產投資數據，前8個月房地產投資增長降至30%以下，業(yè)內專家認為，流動在房地產市場中的有限的購買力必須更為細致地甄選投資項目。
“就目前的情形而言，具有成長性的區(qū)域內，房產看漲的成分越大。首先需要承認的是，位于市中心核心地段而且品質不錯的樓盤應該被列為‘看漲型’房產。這類物業(yè)由于自身品質不錯，而且配套設施完善，因此市場認可程度很高。如位于上海中心區(qū)、廣州五羊新城板塊內的高品質樓盤，近期價格并未下調。”復旦大學房地產研究中心主任華偉認為此時的地產形勢并非一味悲觀。如果從之前香港以及臺灣地區(qū)所經歷的地產市場危機中吸取教訓，可能市場上僅有少量稀缺地段的高檔樓盤才有可能在弱市“獨善其身”。
上海的高檔樓盤依然保持熱銷。根據佑威房地產研究中心的統計數據：御翠豪庭、翠湖天地御苑、遠中風華園等幾個頂級樓盤所推出的房源中，150平方米以上的大房型基本上已經銷售一空，剩下的都是150平方米以下房源。
上海高檔房帶動價格上升 成交量堅挺
不斷縮水的樓市“蛋糕”變?yōu)橹挥猩倭咳朔质?，其中只有高檔樓盤保證價格企穩(wěn)。從以往的經驗來看，如果樓市不可避免地步入下行通道，那么高檔樓盤往往在弱市之下下跌最慢，而在回暖之時又回升最快。
上海高檔房在目前的形勢下表現依然良好。根據之前戴德梁行發(fā)布的一份統計報告：上海2008年第一季度高端住宅市場(單價2萬元/平方米以上）成交均價則為29707元/平方米，環(huán)比上漲了3%。而這種上漲趨勢仍在持續(xù)。而根據統計數據：4月份上海成交均價最高的就是御翠園，該案成交了23棟頂級別墅共0.71萬平方米，均價高達90991元/平方米。另外，御翠園近月更創(chuàng)新高，均價達11.39萬元/平方米。
??????? 同時， 4月上海二手房市場的抽樣數據也表現為：中心區(qū)域二手房仍維持一貫的搶眼走勢，繼續(xù)領漲全市。如黃浦區(qū)以2.95%的漲幅領漲各區(qū)，其中老城區(qū)板塊漲幅最大，為3.38%。傳統成熟區(qū)域二手房保持穩(wěn)定格局，自住需求較旺盛，價格穩(wěn)中有升。
高檔樓盤抗跌跡象的顯露，使得基金大舉投入資金購買此類物業(yè)。今年第一季度上海市場就有40億元外資重金介入高檔樓盤。在今年1月，英國高富諾基金以12億元人民幣收購高檔酒店式公寓“華山夏都”，成交均價40984元/平方米。而在去年，高富諾相繼收購了“翠湖天地”6、7兩幢。青睞翠湖天地御苑的還有韓國“未來資產”基金，今年2月該基金以9.63億元人民幣的價格收購了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18號，成交均價約61000元/平方米。
外資的擇投標準為中小投資人所借鑒。房地產分析人士認為，隨著人民幣兌美元不斷升值，外資熱錢進入上海投資樓市的熱情仍然高漲，滬上高檔住宅的價格還將繼續(xù)看漲，特別是市中心和浦東的一些頂級公寓，在外資眼中儼然如古董般稀少和珍貴，這也是類似御翠豪庭的項目為何可以持續(xù)保持高價位銷售的原因所在。
上海樓市中的高檔樓盤也開始踐行高檔房弱市保值的規(guī)律：豪宅市場的冷熱不均導致了上海房價的大起大落，從而使得市場越來越關注高檔房。
佑威房地產研究中心公布的研究報告顯示：一手商品住宅的價格能夠從去年上半年的9940元/平方米上漲至今年上半年的14026元/平方米，其背后主要原因也是受到高檔公寓的帶動。以靜安區(qū)一樓盤為例：2005年6月，該樓盤房源的售價約為2.2萬元/平方米，而目前，該樓盤在二手房市場的售價已將近5萬元/平方米。
??????? 在整個樓市呈現“滯脹”的形勢下，上海豪宅市場的成交量也并未受到太大影響。在今年上半年一手商品住宅的成交量只有去年同期一半的情況下，高檔公寓的成交量卻是去年同期的5倍。上半年為2017套，去年同期為404套。
同時，從2007年上海住宅用地的供應情況來看，去年上海市中心五區(qū)（靜安、黃浦、盧灣、徐匯、長寧），純住宅用地處于真空的“零供應”狀態(tài)，而這種情況與2006年相似?？梢灶A見，兩年的“零供應”將直接導致今明兩年中心區(qū)高檔房的供應稀缺。
“可以說，區(qū)域的成長空間和潛力決定房產增值空間的大小，這當然與政府的投入密不可分。比如對于已經相對比較成熟的板塊來說，可能在隨后的一段時間內，其上漲動力和空間都不會很大，這是因為缺少了政府的投入。結合市場具體情況，就上海而言，目前值得關注的熱點有虹橋交通樞紐站建設、與世博會相關的濱江板塊以及與迪斯尼有關的板塊等，都會有很大的上升空間。” 華偉稱。
御翠豪庭成樓市奇葩 配套完善高檔住宅受熱捧
華偉認為，不是所有與這些熱點區(qū)域沾邊的房產都會成為“看漲型”物業(yè)，其自身的品質也是一個不可忽略的因素。比如住宅小區(qū)的規(guī)模不能太小，周邊配套設施也應該完善，同時細節(jié)部分也不能忽略，如小區(qū)綠化、車位等都必須滿足要求。
由此，業(yè)內專家達成共識：除地段外，樓盤配套亦相當重要，若兩者兼并，抗跌力更強，價格將持續(xù)堅挺。
以御翠豪庭為例，在規(guī)劃方面，和記黃埔當初在規(guī)劃上可謂費盡心思，就優(yōu)勢、條件及市場需求進行精心規(guī)劃及市場調研，區(qū)內設有商業(yè)街以及各項完善配套設施，故能將御翠豪庭打造成古北地區(qū)配套最齊全之樓盤。
在直航帶動古北板塊樓市熾熱的背景下，御翠豪庭價格堅挺并時有突破，成交紀錄不斷創(chuàng)新高，例如近期已創(chuàng)下逾7萬元/平方米的均價。
“對于一些對細節(jié)有要求的購房者來說，港資開發(fā)企業(yè)的樓盤尤其具有吸引力。例如古北御翠豪庭這個項目，一個220平方米戶型的布局，可能每一戶都擁有入戶花園露臺，住戶可以站在陽臺上看風景，還可以曬太陽，這是一種很好的細節(jié)設計。而且，同為大堂和公共部位，港資開發(fā)商更樂于投入巨資打造配套中的細節(jié)。所以，最終來看，也許一些內資開發(fā)商可以用房價的跌降來暫時取悅購房者，但是也可能造成樓盤的投資回報率不高，這樣會導致大規(guī)模的公司租戶減少，后期銷售與招租都存在困難?！敝性禺a譚伯強對《第一財經日報》表示。
“高端公寓市場，缺的是合適的產品而非購買力?！?佑威房地產研究中心主任薛建雄分析稱。他認為“早在幾年以前，總體居住品質較高的古北地區(qū)，就有很多樓盤的整層被富豪買下。這也是高出地區(qū)價格近一倍的御翠豪庭，能夠在古北熱銷的主要原因”。
同理，譚伯強認為這種外資開發(fā)高檔公寓的套路也體現在別墅開發(fā)的過程中，并且足以保證別墅盤的保值升值。在浦東同期價格堅挺且保證不錯銷售業(yè)績的高級別墅物業(yè)包括御翠園、維斯凱亞、九間堂及湯臣高爾夫，當中表現最突出的便是御翠園及九間堂。
高端別墅亦不受市況影響，近日表現仍然良好，例如檀宮、畬山、西郊莊園及御翠園。
譚伯強舉例稱：以上海浦東花木板塊的御翠園別墅項目為例，作為罕有內環(huán)路以內的別墅項目，為浦東最靠近陸家嘴(600663）板塊的大型別墅區(qū)，由于地處花木板塊，所以臨近高爾夫球場以及作為浦東天然氧吧的世紀公園；其次，由于臨近碧云社區(qū)，又與國際學校僅有10分鐘的車程。這些都是該項目本身所擁有的得天獨厚的優(yōu)勢。但是御翠園依然不滿足于這些優(yōu)勢，作為開發(fā)商來說，他們的別墅建筑以北美風格為藍本，而且實用率高，同時具有抗地震、隔音、保溫及散熱效果。該項目還引入先進智能家居系統。
最終，御翠園這一別墅項目既有清靜的空間、新鮮的空氣，還擁有一個花費億元打造的 “六星級”高檔會所，令業(yè)主足不出戶也可以有一個條件優(yōu)越的消閑及社交場所。
目前看來，以不同國家風格為設計藍本的小區(qū)內有湖水蕩漾，小溪流水，一派恬靜休閑的園林美景。完善的綠化氛圍已經成為不同國籍精英人士居住的要點。更為重要的是，這一別墅樓盤還貼近四季雅苑，后者是全上海最大的外籍人士聚居的樓盤。
“由于是高端別墅，該項目所吸引的買家實力較強，使得整個項目的炒風也沒有那么嚴重，同時，和記黃埔的樓盤本身就擁有細致入微的物業(yè)管理，所以即使作為長線投資，也恰好符合國外租客的要求，最終獲取較高的租金回報?！弊T伯強稱。 |