“3月中旬剛結束了調研，正在匯總材料。”4月2日，一位接近國土資源部的人士對本報記者說，為摸清經濟下行對地方用地情況帶來的實際影響，國土資源部于3月份組織了兩路調研隊伍，分赴廣東東莞和黑龍江哈爾濱兩地進行調研。
“為土地宏觀調控政策制訂做決策依據(jù)。”上述有關人士說，國土資源部土地利用司、法律中心、土地規(guī)劃院等土地調控政策制訂有關單位都派人參加了這次南北兩路調查，目的主要是調查地方經濟真實情況、用地情況、總結地方用地經驗對策。摸清地方閑置土地的情況，作出針對性政策建議。
東莞和哈爾濱被選為此次調查的重點，可能與這兩地同屬于產業(yè)結構升級重點地區(qū)，而又一南一北分布，可以反映當前經濟局勢下用地全貌的因素有關。
“廠租經濟”遭遇地方“挖潛”
日前，國土資源部部長徐紹史指出，今年以來，地方政府向國土資源部提出增加用地指標和加快審批速度的要求越來越多。地方經濟發(fā)展用地不能只從新增建設用地上想辦法，應該多利用存量用地。
今年全國“兩會”上，深圳政協(xié)副主席鐘曉渝以提案的方式指出，目前珠三角大量廠房閑置，僅深圳就有2500萬平方米廠房閑置，廠房租金也下降了50%。當?shù)鼐用褓囈詾樯?ldquo;廠租經濟”受到嚴重影響。
據(jù)參與調研的人士介紹，對東莞的調研大概持續(xù)了1個多星期，在3月15日前后結束。調研組走訪了很多開發(fā)商和村鎮(zhèn)辦事處、農民家庭。最讓調研組感觸的是，經濟下行現(xiàn)實使當?shù)睾芏鄰S房、土地閑置，一些依靠出租廠房、住宅為生的當?shù)鼐用裆嬍艿接绊憽?/p>
“中小企業(yè)、出口加工型企業(yè)、勞動密集型企業(yè)三類最受影響。”上述調研人士說，東莞當?shù)赜泻芏喑隹诩庸ば偷男」S，目前，經濟下行使當?shù)夭糠制髽I(yè)倒閉、撤資，廠房出現(xiàn)閑置。
上述參與調研的人士說，這樣的情況存在說明土地資源沒有得到充分有效利用。在“擴內需、保增長”的背景下，地方政府用地指標十分緊張，而這些廠房資源閑置，對土地利用來說是個浪費。
中國土地勘測規(guī)劃院副工程師鄒曉云表示，“擴內需”投資主要是基礎設施投資，占用的土地多為城市邊界范圍外的土地，尤其是耕地，這對地方政府的用地指標影響比較大。目前，地方政府有限的用地指標只能優(yōu)先保證中央投資項目，地方的投資項目，只能尋求限制用地等資源解決。
國土資源部也一直主張地方政府多利用當?shù)亻e置用地來解決城市建設項目用地問題。上述參與調研的人士說，他們調研中發(fā)現(xiàn)很多地方政府已經開始利用閑置用地。
不過，令調研組關注的是，多數(shù)地方政府采取拆遷改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等方式來開發(fā)閑置土地資源。“我們是要讓土地資源更有效利用，而不是進行新一輪征地行動。”上述參與調研的人士說，應該搞活土地二級市場，鼓勵這些私營業(yè)主們去市場上進行土地產權流通，提高用地效率，維持“廠租經濟”主體的持續(xù)生計。
“騰籠換鳥”應由市場配置資源
很多地方政府采取了“騰籠換鳥”的辦法來應對經濟下行對當?shù)亟洕鷰淼挠绊?。例如，對于一些企業(yè)退出形成的廠房閑置，地方政府通過招商引資和廠房改造，再引進一些新的產業(yè)，使這些廠房資源重新利用起來。
一位參與調研的專家對記者說，多數(shù)地方政府采取對閑置土地、廠房實行先收回、再轉讓的模式，雖然可以盤活這些廠房資源，但是運行效率仍然偏低，利益分配也不合理。
上述參與調研的人士說，東莞地區(qū)“廠租經濟”有兩種類型:一類是集體建設用地，一類是國有使用權土地。對于集體建設用地建設的廠房，上述參與調研的人士建議政府放寬控制，由這些集體和個人直接去市場上洽談合作方。對于國有土地上建設的廠房，建議讓國有企業(yè)、國有土地使用人直接去市場上尋找買家，買賣雙方直接去流轉。
“一些行業(yè)退出后，會有新的行業(yè)進來。”上述參與調研的人士說，應該讓地方的產業(yè)結構升級與土地利用結構升級結合起來，而在這個過程中，要改變政府主導的舊模式，讓土地的使用方直接洽談、流轉。
中國土地勘測規(guī)劃院一位專家也表示，目前地方政府很重視土地一級市場，而忽視土地二級市場。
“在土地二級轉讓的時候過戶、投資比例等方面有很多限制。”上述參與調研的人士說，目前土地二級市場還只能停留在民間轉讓的方式，除了可以用股權轉讓的方式轉讓外，其他集體、國有廠房土地轉讓多是政府收回、進行土地整理后，再轉讓的。
該人士向記者表示，土地二級市場建設應該是盤活這些閑置土地的有效手段。
“具體來說，首先要摸底，把情況弄清楚，到底有多少二手地閑置在政府或企業(yè)手里。”這位參與調研的人士對記者說，建議國土資源部盡快組織調研，摸清楚地方政府閑置土地情況。
而在技術操作環(huán)節(jié)，有關法律法規(guī)也需要完善。例如，本次《土地管理法》修訂中對國有建設用地70年產權到期后如何續(xù)約并沒有明確的規(guī)定。因此，廠房等在二級市場上流轉時，其定價就是個問題。
“目前工業(yè)用地產權期限為50年，主要是依據(jù)工業(yè)用地建筑物使用壽命界定的。”上述參與調研的人士說，健全土地二級市場，鼓勵廠房等土地直接流轉，需要對現(xiàn)行的土地產權年限進行調整。
“應該根據(jù)不同行業(yè)周期和企業(yè)壽命來靈活制定產權年限。”上述人士說，年限的設置直接關系到土地利用率和定價問題，也是土地二級市場直接流轉的門檻。
“目前來看，地方對土地結構調整、產業(yè)結構調整的積極性很高，需要中央政策支持，將土地變現(xiàn)為城市化的彈藥，在此關鍵時期，中央政策制訂一定要積極應對，把握先機。”上述參與調研的人士說。 |