昨天，萬通地產(chǎn)董事局主席、地產(chǎn)界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財經(jīng)中國經(jīng)濟論壇中表示，經(jīng)歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預(yù)期中的超高暴利，開發(fā)商繁榮期自殺式的增長往往導(dǎo)致泡沫破裂期無以為繼甚至走向死亡。10年來，以A股上市公司業(yè)績統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達不到5%。
開發(fā)商未增投資意愿
馮侖稱，政府角色在目前的房地產(chǎn)環(huán)境中已越來越大，目前的3萬億房地產(chǎn)投資中，絕大部分被用于保障性住房，保障對象甚至囊括公務(wù)員，而政府企業(yè)成為經(jīng)濟適用房開發(fā)主體，這可能使得住宅開發(fā)商所能獲得的利潤空間被擠壓得相當小。
馮侖很尖銳的指出，以目前全國最大，去年運營狀況相對較好的住宅開發(fā)商萬科而論，公開年報顯示，萬科去年上交稅收70億元左右，而股東利潤僅為40億元。
馮侖指出，盡管目前樓市出現(xiàn)了復(fù)蘇，但開發(fā)商對于投資房地產(chǎn)的意愿并沒有增加，反映在今年來房地產(chǎn)投資額的下降，以及民營房地產(chǎn)企業(yè)在實際投資中的比重銳減。
去年之前是蜜月心態(tài)
馮侖稱，曾經(jīng)安排專業(yè)人員研究了A股上市房地產(chǎn)公司近10年來的全部財務(wù)報表。一項驚人的發(fā)現(xiàn)是，10年來這些公司的凈資產(chǎn)收益率低得驚人，僅僅只有4.5%左右。另外，沒有一家公司是因為土地儲備量大而順利扛過調(diào)整周期的。
馮侖說，“2008年以前，房地產(chǎn)企業(yè)、政府都陷入一個蜜月思維，由此造成的后果是，所有房地產(chǎn)上市公司交的稅比利潤還要多。”
沒有經(jīng)歷過苦難期的房地產(chǎn)商們總是以蜜月的心態(tài)來看待市場，這使得大量公司在繁榮時期常常采取一種“自殺式”的增長模式，導(dǎo)致高負債，高存貨。 |