據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》對(duì)于一直成謎的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)下發(fā)通知，將通過(guò)一場(chǎng)針對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用的專項(xiàng)調(diào)查予以摸底。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局下屬的《中國(guó)信息報(bào)》近日發(fā)布的消息稱，本次調(diào)查的主要內(nèi)容，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等；二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對(duì)象為包括北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及其2008年1月1日到2009年4月30日有銷售活動(dòng)的商品住宅樓盤(pán)項(xiàng)目。
旨在摸清項(xiàng)目土地費(fèi)等信息
知情人士對(duì)記者表示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要求在此次調(diào)查中摸清項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷售費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和項(xiàng)目銷售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計(jì)制度還無(wú)法全面、詳細(xì)覆蓋的統(tǒng)計(jì)信息。
他透露，此次調(diào)查由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)為主負(fù)責(zé)組織實(shí)施，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的安排，在5月中旬布置該項(xiàng)任務(wù)后，各地調(diào)查總隊(duì)需要在6月15日前報(bào)送調(diào)查資料，由于本次調(diào)查只安排了不到一個(gè)月的時(shí)間，時(shí)間緊、難度大，所以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還在通知中特別要求各調(diào)查總隊(duì)要高度重視，精心組織。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本難露真容
長(zhǎng)期以來(lái)，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高企的種種爭(zhēng)端往往在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本上形成糾結(jié)，因?yàn)槌杀緹o(wú)法厘清，房地產(chǎn)定價(jià)是否合理也就無(wú)從判斷。但似乎除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身，沒(méi)有人知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真實(shí)成本。而且一旦談到成本問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們總是默契地對(duì)此諱莫如深。
2005年，福州市的物價(jià)部門(mén)曾經(jīng)嘗試對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本的測(cè)算，當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%，其中地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別只占 房?jī)r(jià)的20%、25%和14%左右，而管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和利潤(rùn)則占到房?jī)r(jià)的41%左右。
此項(xiàng)結(jié)果通過(guò)媒體向外發(fā)布后，關(guān)于房地產(chǎn)暴利論和偷漏稅的指責(zé)似乎立即找到了佐證。但不少房地產(chǎn)商其后通過(guò)各種途徑爭(zhēng)辯說(shuō)，在稅收之外，房地產(chǎn)的真實(shí)成本實(shí)際受到在稅收之外的各項(xiàng)政府行政事業(yè)收費(fèi)的較大影響。
摸底房地產(chǎn)是為對(duì)癥下藥
針對(duì)上述問(wèn)題，此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)此有著較為全面的安排。在此項(xiàng)調(diào)查中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就要求各地在報(bào)送企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的同時(shí)，還要將2008年被調(diào)查城市財(cái)政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費(fèi)情況表一并上報(bào)。
2008年起，房地產(chǎn)價(jià)格逐步回落、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)受阻后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的模糊認(rèn)識(shí)正向著對(duì)房地產(chǎn)商不利的方向發(fā)展。因?yàn)?，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目真實(shí)成本的摸底，既無(wú)從了解房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)增速下滑后實(shí)際 “受災(zāi)”情況，也無(wú)法了解既有的房地產(chǎn)刺激政策的見(jiàn)效程度以便對(duì)癥下藥。
進(jìn)入4月后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是靠國(guó)內(nèi)需求在獨(dú)撐，摸底房地產(chǎn)狀況對(duì)于下一步的政策設(shè)置已顯重要。 |