2025年，A股市場最令人矚目的公司債務(wù)重整事件，無疑是金科。
5月11日，金科股份發(fā)布公告顯示，重慶金科第二次債權(quán)人會議表決通過司法重整計劃。同時，重慶市五中院裁定批準金科股份及重慶金科的重整計劃并終止重整程序。
這標志著，金科股份司法重整取得重要階段性成果，正式進入執(zhí)行環(huán)節(jié)。在經(jīng)歷3年多財務(wù)困境與市場挑戰(zhàn)后，金科股份即將成為中國第一個司法重整成功的大型上市房企。無論是對于金科重啟、市場引導(dǎo)，還是政府處理房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)問題，都具有劃時代風(fēng)向標價值意義。
“金科股份經(jīng)過司法重整獲得重生，可喜可賀。這家深耕重慶、布局全國的千億級房企，終于成功卸下歷史包袱，通過多元資本重構(gòu)模式，以嶄新姿態(tài)邁入高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的新征程。這不僅是企業(yè)自身的浴火重生，也彰顯了重慶的營商環(huán)境，在促進民營經(jīng)濟發(fā)展、提振房地產(chǎn)市場信心方面，具有標志性的示范價值。”中房集團原董事長、中國金融40人論壇學(xué)術(shù)顧問孟曉蘇表示。
隨著重整方案通過，金科將“涅槃重生”。記者獲悉，重整后的金科股份將設(shè)置“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊，通過投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)、運營開發(fā)改善型住宅、做精做強收費服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機會，實施“汰舊、取新、強鏈”轉(zhuǎn)型路徑，推動公司轉(zhuǎn)型為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產(chǎn)綜合運營商。
在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營業(yè)績的前提下，金科股份將努力尋找新的增長曲線，力爭在未來3～5年成為不動產(chǎn)開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域的科技龍頭企業(yè)，共建、代建業(yè)務(wù)規(guī)模實現(xiàn)全國前五。
重整樣本
本次重整中，金科股份及重慶金科重整涉及的債務(wù)規(guī)模達1470億元，債權(quán)人數(shù)量超8400家，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)迄今最大的重整案，也是重慶市有史以來最大的重整案。其重整進展不僅關(guān)乎企業(yè)存亡，更折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿擴張”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型的深層邏輯。
金科的重整之路可追溯至2023年5月，在一次內(nèi)部董事會后，提出了主動向法院申請重整及預(yù)重組的設(shè)想。
2024年2月，金科股份正式向法院申請重整。兩個月后，重慶市第五中級人民法院裁定受理其重整申請。
2024年11月，重整投資人敲定：上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體，中選為金科股份及重慶金科的投資人。隨后，又引入中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金等產(chǎn)業(yè)投資人，并與20余家財務(wù)投資人簽約，合計注資26.28億元。
今年1月，《金科股份重整計劃草案》出爐。3月31日，金科股份公告稱，《金科股份重整計劃（草案）》獲得第二次債權(quán)人會議有財產(chǎn)擔(dān)保組、職工債權(quán)組、稅款債權(quán)組表決通過，但子公司重慶金科普通債權(quán)組因“金融機構(gòu)內(nèi)部流程未走完”暫未通過，債務(wù)人將與普通債權(quán)組債權(quán)人進行協(xié)商，表決時間延長至2025年5月10日。
5月11日，結(jié)果公布：重慶金科第二次債權(quán)人會議表決通過司法重整計劃。同時，重慶市五中院裁定批準金科股份及重慶金科的重整計劃并終止重整程序。
金科股份用了1年多時間，司法重整取得重要階段性成果，正式進入執(zhí)行環(huán)節(jié)。這一突破性進展，對于相關(guān)各方均釋放出正面信號。
按照金科重整計劃，在債務(wù)清償方面，將秉持市場化、法治化原則，力求最大限度維護各方債權(quán)人合法權(quán)益。職工債權(quán)和稅款債權(quán)將依法得到優(yōu)先全額清償；有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)通過公開處置變現(xiàn)或以物抵債等方式受償；對于普通債權(quán)，則采用“現(xiàn)金清償＋以股抵債＋信托受益權(quán)份額抵償”等多元化、組合式的清償策略，小額債權(quán)有望獲得較高比例的現(xiàn)金清償，而大額普通債權(quán)則通過設(shè)立服務(wù)信托和債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)予以清償。
通過這些安排，金科股份的整體債務(wù)規(guī)模將大幅壓降，債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，為公司恢復(fù)正常經(jīng)營秩序奠定堅實基礎(chǔ)。
對于債權(quán)人而言，“相比破產(chǎn)清算，重整能更好地保障債權(quán)人利益，提高債權(quán)清償率，避免因企業(yè)無序崩盤可能導(dǎo)致的更大損失，有助于穩(wěn)定市場信心。以股抵債及信托受益權(quán)的安排，也為債權(quán)人提供了分享企業(yè)未來發(fā)展紅利的可能性。”一位房地產(chǎn)資深人士表示。
對于廣大購房者而言，金科股份重整計劃裁定通過釋放出“保交樓、穩(wěn)民生”的重大利好。對于重慶市而言，金科股份作為本土重要的民營企業(yè)和上市公司，其重整裁定通過對于穩(wěn)定地方經(jīng)濟、促進民營經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。
金科的重整經(jīng)驗不僅關(guān)乎單個企業(yè)的命運，更為整個房地產(chǎn)行業(yè)提供了風(fēng)險化解的參考范例。它向外界證明：通過市場化、法治化的重整機制，引入外部力量，整合內(nèi)外部資源，企業(yè)是有希望走出困境的。
涅槃重生
對于陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)而言，司法重整是化解風(fēng)險和尋求再生的最佳出路之一。但由于債權(quán)人眾多且構(gòu)成復(fù)雜、在建工程或土地處置和估值難度大、“保交樓”對資金和管理要求極高等諸多原因，金科股份重整計劃裁定通過之前，全國規(guī)模以上民營房企至今沒有一家完成司法重整。
金科為何能在本輪行業(yè)調(diào)整中率先推動司法重整并獲得各方認可？這背后是多方面因素共同作用的結(jié)果。
金科股份自身仍具備較高的重整價值，這是投資人和債權(quán)人愿意支持其重整的基礎(chǔ)。金科深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年，擁有一定的品牌影響力、較為廣泛的市場布局以及優(yōu)質(zhì)的土地儲備和項目資源，其在產(chǎn)品開發(fā)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，也積累了較強的專業(yè)能力和豐富的運營經(jīng)驗。
上海品器聯(lián)合體在接受媒體采訪時曾說，選擇參與金科重整在于，相比于其他出險房企，金科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較清晰，資產(chǎn)和運營狀況也相對干凈，產(chǎn)品能力、團隊架構(gòu)、運營體系仍具備一定競爭力。
行業(yè)需要風(fēng)險化解范例的誕生。當前房地產(chǎn)處在關(guān)鍵調(diào)整階段，當高杠桿、快周轉(zhuǎn)的規(guī)模擴張模式難以為繼之后，整個市場都在思考這個10萬億量級的行業(yè)究竟要去向何方。金科若重整成功，將為后開發(fā)時代的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供重要路徑參考。因此，自申請重整之日起，金科股份便受到政府方、債權(quán)人、投資人等各方大力支持。
記者獲悉，從金科重整申請的審查到重整期間各項工作的推進，重慶五中院對各個環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)，在重大事項上及時給予指導(dǎo)，確保重整程序依法高效推進，切實保障各方合法權(quán)益。重慶市政府亦高度重視金科風(fēng)險化解工作，成立了專項風(fēng)險防范化解專班，召開30余次府院聯(lián)動會議。
戰(zhàn)略投資者的認可與堅定投入亦至關(guān)重要。金科重整并非簡單的債務(wù)重組，而是通過引入上海品器聯(lián)合體、中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金，實現(xiàn)戰(zhàn)略資源的重新配置。品器聯(lián)合體背后站著招商銀行前行長馬蔚華、萬通系元老馮侖、中國住交會創(chuàng)辦人單大偉等業(yè)界重量級人物，其在大健康不動產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)能力，為金科注入了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的基因。
這種模式也揭示了一個重要規(guī)律：房企紓困不能僅靠“輸血”，更需要通過戰(zhàn)略投資人引入產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。正如重慶市政府工作專班的實踐所示，政府引導(dǎo)下的“司法重整＋產(chǎn)業(yè)資本”組合拳，能夠有效化解債務(wù)危機與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的雙重壓力。
重整后的金科未來
根據(jù)重整計劃，未來金科股份的整體戰(zhàn)略將主要圍繞“高效運營、精益管理、科技創(chuàng)新”展開，以提升盈利能力、資產(chǎn)價值和流動性為核心，推動公司轉(zhuǎn)型為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產(chǎn)綜合運營商。金科將會對現(xiàn)有業(yè)務(wù)板塊進行整合與優(yōu)化，剝離非核心或低效資產(chǎn)，形成“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊，在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營業(yè)績的前提下，尋找新的增長曲線。
參與特殊資產(chǎn)的運營管理和盤活會是一個重要方向。經(jīng)過本輪行業(yè)深度調(diào)整，市場主體將大幅減少，大量因企業(yè)主體陷入困境而產(chǎn)生的特殊資產(chǎn)將逐漸增多，這為重整后的金科股份帶來業(yè)務(wù)機會。
在具體規(guī)劃上，品器資管CEO李根曾表示：一是改組董事會，優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)。品器聯(lián)合體將擁有董事會七個席位，提名并推選出董事長。
二是業(yè)務(wù)模式調(diào)整，從開發(fā)轉(zhuǎn)向運營和管理。未來3～5年，公司收入和利潤結(jié)構(gòu)中，運營管理和服務(wù)類業(yè)務(wù)占比要達到60％～70％。
三是借助科技和金融手段，提升運營效率和發(fā)展質(zhì)量。同時，與中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券投資基金等形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同，拓展業(yè)務(wù)和資金來源，并通過資本市場運作，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展提供強大動力。
金科股份的重整探索，是行業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)、尋找新機遇的一個縮影?？梢灶A(yù)見，在“先破后立”以及一套融合技術(shù)、商業(yè)與治理的生存框架支撐之后，金科不僅可以找到現(xiàn)實支點自我解放重啟理想，還為中國企業(yè)摸索到了困難、出路、理想與商業(yè)化的新平衡新道路，這才是至關(guān)重要的。
來源：中國房地產(chǎn)報 |