根據(jù)中國指數(shù)研究院的信息，今年2月份，在其重點監(jiān)測的30個大中城市中，有24個城市的住宅成交面積呈環(huán)比上升，其中10個環(huán)比增幅超過50%。據(jù)此，一部分開發(fā)商認為房地產市場的"小陽春"已經(jīng)來了。但上月在北京舉行的"第六屆中國房地產百強企業(yè)家峰會"上，來自地產開發(fā)企業(yè)的高管及一些專家學者則普遍認為所謂樓市"回暖"并沒到來，樓市仍處蕭條期。兩種截然不同的判斷，讓市場信心再次躊躇起來，人們持幣觀望的情況再度抬頭。
回暖與否誰說了算
樓市真的“回暖”了嗎？前不久，有媒體曾組織了專門的調查。調查顯示八成網(wǎng)民認為樓市未全面回暖，成交量上升現(xiàn)象只是曇花一現(xiàn)。有關專家認為，判斷房地產觸底回暖，不應僅僅依據(jù)“價”、“量”的短期回升，更應分析回升的原因。
有研究人士分析指出，不少城市房地產市場的“小陽春”并非是這些地方樓市降價促銷做得好，而是去年第四季度以來國家和地方相繼出臺減免稅費等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使 二手房交易迅速地活躍起來，同時帶動了一手房的交易上升。而部分開發(fā)商借機漲價，也表面上助長了“小陽春”的“暖”意。
陽光100置業(yè)集團有限公司常務副總裁范小沖表示，今年2月份以來房地產市場所呈現(xiàn)的“小陽春”現(xiàn)象主要是以剛性需求為主，包括婚房和改善型住房需求。同時由于政府出臺了一系列房地產行業(yè)利好政策，使企業(yè)開發(fā)成本一再降低， 房價也日趨接近購房者心理預期，目前成交量反彈現(xiàn)象是去年到今年儲蓄購買力的集中釋放。但是這種情況并不是市場的一種常態(tài)，接下來成交量將會逐步放緩，并日趨穩(wěn)定。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，今年二三月份市場成交量有所回升是個好現(xiàn)象，但在整個經(jīng)濟發(fā)展前景不能確定的前提下，并不能盲目樂觀。一方面宏觀經(jīng)濟環(huán)境未來的發(fā)展仍然存在著比較大的不確定性，經(jīng)濟增長放緩，失業(yè)率顯著上升，這是當前我國面臨的很迫切的問題。另一方面國家的房地產政策和金融機構本身行為之間還存在著不確定性，資本市場融資功能尚未恢復，消費者的信心還在恢復的過程中，還存在著一定等待觀望的情緒。
在“小陽春”行情的推動之下，很多開發(fā)商開始漲價。從一百、兩百到五百、六百，一點點地探測購買者的心理底線。無疑，這些開發(fā)商實際上是想利用購房者買漲不買跌的心理，既借此提高價格，更主要是增加購房人的購買動力和心理壓力。在上面提到的調查中，就有67%的網(wǎng)民表示，目前交投活躍度提升的樓市表現(xiàn)，是開發(fā)商惡意“炒量”制造的“小陽春”假象。
六大壓力難消退
雖然，至2008年四季度以來，中央和地方政府不斷推出促進房地產市場發(fā)展的政策措施，許多開發(fā)商也主動降價促銷，在這兩方面的共同作用下，購房者信心有所增強，特別是剛性需求浮出水面，今年來樓市才會呈現(xiàn)階段性回暖。但種種跡象表明，樓市的“春天”不會如開發(fā)商設想的那么早的到來，也許他們心底是最為清楚不過。房地產業(yè)業(yè)內人士就總結認為，當前市場的壓力已經(jīng)突出飛表現(xiàn)在六個方面：
一是經(jīng)濟形勢依然嚴峻。受全球金融危機的影響，自2008年開始中國經(jīng)濟增長已經(jīng)開始放緩。雖然在去年底以來各級政府出臺了較強的刺激經(jīng)濟的政策，但政策效果的顯現(xiàn)仍需要較長時間，目前的經(jīng)濟表現(xiàn)和狀況仍不容樂觀；
二是房地產開發(fā)處于低潮。整體經(jīng)濟的不振，以及房地產市場的低迷，致使房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)熱情大減。在2008年各項建設指標增速均較緩的情況下，2009年1至2月全國土地購置面積和開發(fā)面積同比也均出現(xiàn)大幅下降，房地產新開工面積及開發(fā)投資同比增速亦快速回落?？梢?，目前房地產開發(fā)仍將處于低潮階段；
三是市場庫存依然嚴重?？傮w而言，2008年度的庫存與2007年相比，約有4至5成的增長。這反映了房地產市場成交遇冷的萎靡現(xiàn)狀，即庫存不斷積壓，無法按正常速度消化。雖然截至2月份的存量與2008年底相比，各城市都有相應減少，并未出現(xiàn)繼續(xù)增長的現(xiàn)象，說明市場存量已過了最高峰，正穩(wěn)步削減，但是存量依然不容樂觀；
四是新增供應持續(xù)增加。2008年因市場銷售不暢，市場大量存量積壓，致使很多在建項目紛紛放緩施工速度，新盤延期上市。但受到公司業(yè)績及項目施工周期的影響，2009年這些樓盤將會重新上市。數(shù)據(jù)顯示，2009年1至2月商品房的竣工面積大幅增加，這將直接影響未來2至3個月的新增供應也將出現(xiàn)相應增長。
五是后繼需求增長放緩。在目前的經(jīng)濟和市場環(huán)境下，各地的房地產市場正在逐步將由內需而主導，即當?shù)氐淖宰『透纳菩缘膭傂孕枨笳诔蔀橹问袌龅闹袌粤α?。投機性泡沫已經(jīng)逐步被擠出，來自國內外的投資性需求在經(jīng)濟形勢動蕩或不確定的多重因素影響下，將會更加審慎，短期內將暫時偃旗息鼓，很難興風作浪。因此，在買方市場的格局下，在與賣方市場的不斷角力中，理性的內需將緩慢釋放。
六是政府前期推出的保障性住房也將大面積上市，這對價格過高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用。以北京為例，到2009年底北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房；2010年以后，保障性住房上市面積和套數(shù)預計將更多，屆時會對房地產市場供應的影響是整體性的。北京市社科院社會學研究所副所長戴建據(jù)此預測說“屆時北京的房價會真正下降”。
所以，大多數(shù)專家認為，總體而言，當前樓市“回暖”缺乏經(jīng)濟基本面的支持，這只是市場調整階段的一個正常波動，“回暖”極大可能是短期的、局部的和階段性的。值得慶幸的是，在近幾年來房價的大起大落逐漸讓購房者在“出手與堅守”之間的抉擇更趨理性，樓市在進一步的調整過程中，買賣雙方的博弈較勁將更趨激烈。 |