關于房價的未來走勢，是每一個地產(chǎn)商都避不開的話題，尤其是春節(jié)后的“小陽春”之象，令房價走勢再度成為熱辯話題。
中國經(jīng)濟的復蘇有賴于房地產(chǎn)，而僵局的打破則需房價的理性回歸；還有習慣了依賴高房價、高地價的地方政府與行業(yè)，降價與僵持，構成一副絕妙的眾生相。
這是一個微妙的兩難格局，源自美國的這場危機正將所有人推向復雜的利益博弈之中，刺激消費、保增長又不得不再次抓起房地產(chǎn)這根救命稻草。2009年，房價走向何方？“小陽春”真的意味著樓市春天嗎？看不懂的房地產(chǎn)走勢背后，房地產(chǎn)專家、開發(fā)商、消費者及利益相關方分別有著自己的判斷。
多方因素成就“小陽春”難阻房價下跌預期
一年之際在于春，而正處于金融危機寒流漩渦之中的房地產(chǎn)商，也正欲利用這個大好季節(jié)為自己贏個好彩頭。
進入2009年春天，鄭州已舉辦了不下三次聲勢浩大的房展會，似乎讓人看到了樓市回暖的跡象。但是記者從現(xiàn)場了解到，盡管房地產(chǎn)商使盡渾身解數(shù)，但還是咨詢的人多，實際訂單的人少——“只開花不結果”情況居多。
“小陽春”真相
記者在3月底舉辦的一次鄭州房展會上了解到，雖然各家房地產(chǎn)商在促銷宣傳上重在價格上造勢，但總價款仍未像消費者預想的下降。鄭州市三環(huán)以內的樓盤，每平方米均價仍在4000元以上，并未有真實意義上的降價。
但是縱觀全國主要房地產(chǎn)市場，又似乎讓人看到了一些回暖氣息。
來自北京房產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)是，1月份新房交易套數(shù)達到了10511套。2月份，這一數(shù)據(jù)達到了19366套，環(huán)比1月份增長84.2%。3月份，北京新房交易數(shù)據(jù)達到了高峰值，為36774套，環(huán)比增長82%，同比增長94%，連續(xù)三個月出現(xiàn)交易量逐月快速增長的趨勢。
同樣，深圳的1~3月新房交易量也呈現(xiàn)逐月上升趨勢。1月份為4448套，2月份為5429套，3月份為8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76萬平方米，同比去年增加了239.42%。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一方面原因是各級政府救市的結果，但更重要的則是部分自住性購房需求的釋放。除上述原因外，上述數(shù)據(jù)的真實性也值得懷疑。
建設部房地產(chǎn)政策研究中心副主任王玨林也認為，這兩個月出現(xiàn)的市場回暖并不能代表整體市場走向，這是因為國家宏觀調控政策產(chǎn)生了一定效果，加上去年較長一個時期的部分需求被釋放，但這可能是短暫的。
針對這種成交量上升的現(xiàn)象，業(yè)內人士分析認為，這很大程度上可以稱為反彈，很難說是市場反轉的信號。
從目前全國房地產(chǎn)的庫存量來看，形勢仍不容樂觀，這也成為目前“小陽春”不和諧的音符。
據(jù)了解，目前全國房地產(chǎn)庫存量高達2.5億平方米。這意味著全國每年房屋銷量的1/3房屋處于庫存狀態(tài)，而這種高庫存狀態(tài)也使開發(fā)商將主要精力放在庫存消化上，對開發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。
而據(jù)國泰君安日前給上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢分析》上顯示，上海2009年可售樓盤為165個，共計2237萬平方米。到2009年年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海一個城市的庫存量消化就需要33個月。
據(jù)北京社科院統(tǒng)計，現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達34.04%，預計明年房價將真正下跌。
華遠地產(chǎn)董事長任志強表示，目前仍不有少房地產(chǎn)企業(yè)在減少開工量，沒有看到企業(yè)信心復蘇的信號。
專家判斷，如果房價沒有降至消費者的實際購買力范圍之內，真正意義上的購買力將不會出現(xiàn)，而小陽春式的回暖將很難得到持續(xù)。
救市“策”
作為拉動內需的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)“落選”國家的十大行業(yè)振興規(guī)劃，從這方面也可以看出，中央政府對目前房地產(chǎn)市場的謹慎與重視。但這并沒有阻止地方政府與一些業(yè)界專家對當?shù)貥鞘虚_展各種救市措施的積極性。
中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會也曾上書國務院要求調整政策，建議將樓市調控主調由此前的“嚴厲”調控政策，改為“適度控制”，具體政策包括允許地方政府自行救市、降低房地產(chǎn)交易有關稅率、加強房地產(chǎn)預警系統(tǒng)功能等。
據(jù)不完全統(tǒng)計，在經(jīng)濟危機寒流影響下，全國已有17個地方政府紛紛以減稅、推行貨幣補貼及降低準入門檻等一系列積極的利好政策，以期市場重回健康的軌道。廣州、深圳雖沒有正式出臺文件，但在土地供應規(guī)模、限價房上市等方面明顯加強了政府調控力度。
鄭州市政府于去年年底發(fā)布了旨在推動房地產(chǎn)市場回暖的17條措施，從土地、住房結構、個人購房稅費、公積金貸款等方面，給予地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣優(yōu)惠政策。
而河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務副會長兼秘書長趙進京在一次座談會上曾這樣表示，房地產(chǎn)是國家機器的主要發(fā)動機，國家肯定不會讓發(fā)動機出現(xiàn)問題，所以會采取一系列措施保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保證經(jīng)濟健康發(fā)展。
而房地產(chǎn)商自身同時也在積極開展自救。南京有些房產(chǎn)開發(fā)商甚至打出了“3年無條件退房”的另類促銷旗號。
而北京也有八成樓盤在打折促銷，折扣力度也進一步加強，從去年的9.9折、9.8折逐漸變成直接降價。
難掩下跌
房價到底了嗎？至少現(xiàn)在看來還沒有明確答案。但不可否認的是，房價仍是消費主導因素。
“預計自住型需求還將持續(xù)1~2個月，樓市真正的分水嶺會在6月份前后出現(xiàn)。”易居中國房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭日前表示，屆時，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續(xù)，則下半年樓市可能會重新低迷。
而房地產(chǎn)市場能否真正回暖，關鍵還是要看房價究竟還有多少水分可擠，還有多少探底空間。
王玨林也指出，目前北京、上海、東部沿海等城市房價還是過高，在現(xiàn)在的大經(jīng)濟環(huán)境下，房價還將下降。中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海甚至預測，未來2~3年內，我國城市房價將回落40%~50%。
“如果考慮到2008年的未完成項目以及2009年的新開工項目，可以認定我國城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴重的過剩局面。這需要很長的時間去消化，再加上目前經(jīng)濟增長的預期下降，將導致土地價格下降，所以房價還有繼續(xù)下降的空間。”曹建海認為，加上經(jīng)濟增長形勢不支持房價上漲，居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲，谷底可能存在于兩年之后。
看來，在金融危機之下，如果房地產(chǎn)商再抱著原來的“暴利心理”不放，那吃不飽甚至餓死的首先是自己。而眼下，房地產(chǎn)商如何降低利潤空間，自己先求得生存不僅僅是考驗房地商智慧的問題，更重要的是，這才是房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的根本。
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