最新出爐的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步驗證了中國房地產(chǎn)市場已踏上階段性回暖之路，3月全國商品住宅銷售面積同比增長16%，更加可喜的是70個大中城市房價指數(shù)在經(jīng)歷連續(xù)七個月的下滑后首次呈現(xiàn)環(huán)比增長，雖然持續(xù)性仍有待觀察，但我們仍想強調我們的觀點，即行業(yè)毛利的改善可能較市場預期來得更早，上市公司盈利有進一步調升空間。
我們在前次的行業(yè)展望中已經(jīng)提到，全國各大城市已陸續(xù)呈現(xiàn)銷售逐級回暖之勢，微觀層面得到的數(shù)據(jù)更顯示，上市公司作為行業(yè)龍頭，定價能力已領先于行業(yè)整體踏上復蘇之路，而最新披露的官方數(shù)據(jù)更進一步驗證了行業(yè)復蘇的全局性。
第一，景氣指數(shù)跌幅顯著收窄。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.74，雖然為自2007年11月以來連續(xù)第16個月環(huán)比下跌，但跌幅已在前兩月有所緩解的基礎上進一步顯著收窄至0.12點(1-2月和去年12月的跌幅分別為1.6點和2點)。
第二，商品房銷售進一步回暖。1-3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%(1-2月為同比微降0.3%)，其中，商品住宅銷售面積同比增長8.7%。3月當月的商品住宅銷售面積同比增長16%，較1-2月的同比增長1.1%顯著提升。
第三，銷售價格初露企穩(wěn)跡象。3月全國70個大中城市房屋價格指數(shù)環(huán)比增長0.2%，而此前已連續(xù)七個月環(huán)比下挫。雖然 房價是否就此走出低谷仍待進一步觀察，但我們認為這仍有可能預示行業(yè)毛利的扭轉可能較市場預期更早(市場普遍預期全國房價企穩(wěn)至少要等到下半年)。
第四，投資增速從底部回升。1-3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，增幅比1-2月提高3.1個百分點。但需要指出的是，雖然施工和竣工面積增速維持相對高位，作為行業(yè)領先指標的新開工面積和土地購置仍呈繼續(xù)下行態(tài)勢。
第五，“去庫存”仍在繼續(xù)。在北京和廣東該些銷售復蘇強勁的區(qū)域，我們看到新增投資尚未抬頭，顯示去庫存仍是未來一段時間的主旋律。雖然當前房屋銷售呈現(xiàn)持續(xù)回暖，然而開發(fā)商在重啟擴張的步伐上仍然謹慎，對于行業(yè)的復蘇可能是好現(xiàn)象，因這將令供求更早實現(xiàn)平衡，但亦預示著在短期內依然難以期盼房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的顯著拉動作用。
追隨基本面的持續(xù)向好，資本市場人氣維持激昂。雖然近期來自上市公司的數(shù)據(jù)喜憂參半，緊接紛至沓來的強勁銷售業(yè)績，上市公司開始陸續(xù)公布再融資計劃。但投資者的信心還是在更大程度上受到行業(yè)前景日趨樂觀的推動，而賣方開始陸續(xù)上調盈測和估值，亦進一步鼓舞了士氣。
上周中資房產(chǎn)股借世茂房地產(chǎn)新股配發(fā)之際獲利回吐，而等待已久的投資者則伺機介入，周四的大幅反彈亦驗證了我們周初提出的每次回調都是進入良機的判斷。全周我們覆蓋的14家重點公司平均下跌3%，同期大盤上漲3%。但自3月以來，板塊整體仍累計上漲近60%，顯著超出同期大盤的25%漲幅。當前平均估值水準相當于9.8倍09年PE和36%的NAV折價。
我們認為樂觀的市場情緒近期不會有所改變。雖然周成交數(shù)據(jù)顯示我們跟蹤的八大城市商品房銷售總量較前周回落7%，但現(xiàn)在多數(shù)投資者已經(jīng)能夠接受基于不斷走高的基數(shù)，周成交料將呈現(xiàn)高位震蕩而非此前的持續(xù)上升。而新近發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示行業(yè)整體正在呈現(xiàn)持續(xù)復蘇態(tài)勢，料將進一步鞏固投資者信心。
目前仍有兩點因素尚未反映在當前股價中。首先，房價的逐級企穩(wěn)將導致銷售價格假設面臨上調，加之考慮到今年公司普遍帶入了較多的存貨，當期銷售當期結算的該部分產(chǎn)品將直接貢獻09年的利潤改善；同時目前比較普遍的將部分08年可入賬收入推遲結算、兩費費率的改善以及建安成本的相對低位，都將有助于為09年業(yè)績上調騰挪出更多的空間。其次，我們相信，如果宏觀經(jīng)濟未能如期復蘇，從而拖累房屋銷售重陷低迷，房地產(chǎn)仍有望進一步獲得政策支持。因此我們認為當前基本面的復蘇反轉較反彈的可能性更大，從這個角度考慮，板塊估值的進一步提升更彰顯其合理性。
個股推薦上，針對不同風險偏好的投資者，我們建議分別關注高貝塔值個股中的世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)，以及防御性更強的紅籌股華潤置地和中國海外發(fā)展。 |