和樓市成交的“小陽春”形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)投資仍然沒有走出“深寒”。
來自最近國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比雖增長4.1%，但增幅同比回落28.2%。而這一數(shù)據(jù)正好印證了此前REICO工作室劉琳博士所預測的“2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅會在2008年下降很多的基礎之上繼續(xù)下降。”
開發(fā)商開工謹慎 投資繼續(xù)“深寒”
商品房新開工面積及土地購置面積是房地產(chǎn)投資的兩個重要指標。從數(shù)據(jù)來看，二者不僅沒有看到“回暖”跡象，反而有加速下滑之勢。
據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，今年第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積2.01億平方米，同比下降16.2%，降幅比前兩月擴大1.4個百分點；完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%，而去年同期增長29.7%。
此前專業(yè)機構的調研表明，今年前兩月全國房地產(chǎn)投資僅增長1%，比去年同期下降35%。其中北京下降33%，廣東下降17.1%，深圳下降20%左右。
最新數(shù)據(jù)還顯示，北京房地產(chǎn)投資近期很難逆轉。北京市發(fā)改委近日公布的“2009年房地產(chǎn)計劃開工項目”資料顯示，今年北京房地產(chǎn)市場中計劃開工項目共有295個，而從2004年到2008年，北京房地產(chǎn)每年的計劃開工項目均在500個左右，40%的降幅表明北京房地產(chǎn)的投資熱情幾乎已降至“冰點”。
萬科近日對外宣布，公司計劃2009年新開工面積約403萬平方米，比2008年實際完成數(shù)下調約23%。手握200億現(xiàn)金的萬科尚且如此，其他開發(fā)商已可想而知。
對于拿地，恐怕絕大多數(shù)的開發(fā)商都有著與招商地產(chǎn)類似的心理。3月31日，招商地產(chǎn)董事楊百千就明確表示，在土地儲備方面將采取謹慎態(tài)度，因為對房地產(chǎn)行業(yè)的調整持續(xù)時間仍需要作出判斷。
“房地產(chǎn)投資下降，是去年下半年樓市整體收縮的正常反應，目前來看，今年上半年這種現(xiàn)狀都很難得到改觀。”4月14日，資深經(jīng)濟評論人士水皮向本報記者坦言。
華遠地產(chǎn)董事長任志強也認為，目前投資量仍低迷，還沒有看到大量的開發(fā)商敢于或可以認清形勢而大膽的出手，投資意愿下降在下半年可能會反映得更加明顯。
劉琳博士曾指出，房地產(chǎn)投資增幅的下降和存貨的增加有很大的關系。對此，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示認同。他認為，從去年到現(xiàn)在，經(jīng)濟景氣指數(shù)和開發(fā)商拿地熱情均呈下降趨勢，開發(fā)商通常要先消化完自己的庫存，然后再上馬新的項目，所以在市場未完全轉暖前，壓縮開工量以及拿地速度無疑是其自保的一種方式。
從數(shù)據(jù)來看，土地以及房屋的庫存量驚人。
戴德梁行對外發(fā)布的報告稱，1998至2008年的10年間，全國范圍內用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米，截至2008年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，有約12億平方米的土地滯壓在發(fā)展商手中。
任志強也估算，如果政府不出臺更為利好的政策，今年年底，空置商品房將可能達到4億-5億平方米之多。
房地產(chǎn)結構性過剩仍是主流？
一方面是投資增幅持續(xù)下降，另一方面是樓市成交量呈現(xiàn)“小陽春”，這導致樓市庫存大幅減少。
來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京第一季度包括政策房在內的存量期房面積減少了160萬平方米，庫存減少2萬余套。目前，庫存量基本與2007年持平。
深圳庫存量的減幅也超出預期。摩根大通中國首席經(jīng)濟學家龔方雄認為，深圳去年低谷時單月房地產(chǎn)成交量大概是20萬平方米，當時庫存量大概有500多萬平方米，單月成交20萬平方米，500萬平方米需要25個月消化庫存，但最近幾個月深圳的成交量每個月是50萬—60萬平方米，按這個速度計算，10個月就可消化完庫存。
房地產(chǎn)投資下降，樓市去庫存化加速，將對樓市的供求關系產(chǎn)生重要影響。
“當庫存消化到一定程度，去庫存化告一段落時，如果投資跟不上，供求關系有可能再度從供過于求轉向供不應求。供需又開始失衡。”水皮坦言，這一點應引起足夠的關注。
“北京今年的開工項目減少了40%，明年有可能出現(xiàn)階段性的供應緊缺。”李文杰指出，開工項目形成市場實際供應通常會有一年的滯后期，比如2009年市場上在售的主力項目主要是2008年開工的項目，而今年的開工量將對明年甚至后年的市場造成影響。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也認為，在利好政策和開發(fā)商謹慎開盤的影響下，未來有可能出現(xiàn)住宅供不應求，這也導致符合市場需求的樓盤價格會有所上調。
在此預期之下，供求關系似有“反轉”苗頭，房價也有了“峰回路轉”之機。
然而，包括任志強、潘石屹等在內的地產(chǎn)大腕并沒有如此樂觀。
任志強表示，部分區(qū)域的房價絕對額在上漲，但這并不代表整體趨勢已經(jīng)超過了原來的預期，目前去庫存化的壓力依舊較大。“即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤旺市，全年房屋庫存也會有2.5億平方米，這意味著全國每年房屋銷量的1/3處于庫存狀態(tài)。”
記者獲得的一組數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月31日，北京住宅存量約為13.55萬套，其中，現(xiàn)房住宅存量約為4.05萬套，同比增加約1.65萬套；期房住宅存量約為9.5萬套，同比增加34%。而據(jù)國泰君安最近向上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢分析》顯示，上海2009年可售樓盤為165個，共計2237萬平方米。到2009年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫存仍需要33個月。
如此看來，去庫存化并沒有想象的那樣容易。
4月12日，凱德置地在北京啟動“凱德十五載·北京客戶年”年度主題活動，今年凱德置地在北京同步運作的包括住宅、商場、服務公寓在內的22個項目也一并亮相。凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶告訴本報記者，公司對國內樓市非常有信心，除了現(xiàn)有項目外，目前公司還正在北京、天津等地尋找新的項目，其中天津地區(qū)以未開發(fā)地塊為主，北京地區(qū)則是是地塊和“爛尾”項目均有，并有意參與保障房開發(fā)。
SOHO中國董事長潘石屹認為，目前，結構性過剩仍是中國房地產(chǎn)的主流。為國際資本服務的房地產(chǎn)業(yè)將面臨更嚴重的過剩，與保障性住房處在相同地段、相同檔次的房子也將受到保障性住房的擠壓，從而出現(xiàn)過剩，“這種過?；驅⒊掷m(xù)3-5年。”潘石屹甚至善意提醒，全球性的金融危機還遠遠沒有結束，在2009年一季度比較好的數(shù)據(jù)面前也不要過分樂觀。
中原地產(chǎn)初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，4月以來，全國商品房銷量大約同比下跌兩成左右，部分城市的成交量比3月份下降三成。
樓市的去庫存化速率以及2009年下半年供求關系的定局，仍將取決于銷售市場。 |