據(jù)證券日報報道，上周，房地產(chǎn)股整體活躍，板塊指數(shù)周漲幅達到11.26%，尤其在周末當股指受到煤炭石油等權重指標股打壓時，地產(chǎn)股責無旁貸地擔當起多頭先鋒，在以“萬、保、金、招”為首的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股帶領下，大盤穩(wěn)住陣腳，收盤終于站上了闊別9個月之久的2600點。
價量有變動
樓市初顯小陽春
4月份各地樓市盡管成交走勢有所分化，但回暖還在持續(xù)。值得關注的是，隨著銷售回暖的持續(xù)，房價開始回升。當月各地推盤量均有所增加，但由于市場消化速度更快，北京、上海和深圳等地的可售商品房存量繼續(xù)回落?？傮w來說，一、二線城市商品房交易繼續(xù)放量，維持在歷史較高水平。
根據(jù)東海證券研究所跟蹤的國內(nèi)15個城市：福州、廈門、武漢、深圳同比增幅均超過200%，分別達到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、長沙、南京、天津、西安同比增幅均超過100%，分別達到197.5%、178.4%、147.6%、140.9%、124.0%、107.3%；上海同比增幅也高達92.3%。與此同時，一些城市成交量環(huán)比仍呈增長態(tài)勢。
同時，一、二線城市商品房成交均價有所企穩(wěn)，環(huán)比普成結(jié)構(gòu)性漲勢。4月，除少數(shù)城市以外，國內(nèi)一、二線城市商品房成交均價基本企穩(wěn)，暢銷、低總價商品房普遍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，即 房價環(huán)比呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性漲勢：杭州、廈門、深圳成交均價環(huán)比漲幅均超過10%，分別達到14.7%、11.6%、11.1%；長沙、蘇州、福州、天津環(huán)比漲幅分別為5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武漢、西安環(huán)比出現(xiàn)下跌，跌幅分別為7.5%、2.5%、1.6%。
“地王”再現(xiàn)
開發(fā)商資金、信心雙升溫
四月最大看點是土地市場有所回暖和“地王”的再現(xiàn)。先是溫州原溫州長運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價格，成為09年目前為止的“單價地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48億的總價拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊，成為本月總價“地王”。此外重點住宅地塊更是出現(xiàn)多輪競價和成交明顯溢價的火爆場面。深圳位于回龍埔平西路和愛心路交會處2宗捆綁地塊，14分鐘內(nèi)舉牌113次，以高出底價2.7億的價格成交，地塊溢價51%。上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊有10家開發(fā)商參與競價，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價水平高達82%。重慶渝北區(qū)觀音橋組團E分區(qū)地塊經(jīng)過14家開發(fā)商19輪競價后，以4900萬元的價格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價43%。
聯(lián)合證券認為土地市場的初步回暖，再度印證了部分人士認為的當前樓市初步回暖的觀點。
項目資本金比例下調(diào)
為房企資金松綁出實招
近期國務院發(fā)布商品住房項目資本金比例將下調(diào)的通知，為房企資金松綁，使房企的負債能力以及滾動開發(fā)能力都進一步提高。正如國務院公告所言，此舉是為應對國際金融危機，調(diào)動社會和企業(yè)的投資積極性，擴大投資需求，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比重在20%以上，對拉動固定資產(chǎn)投資有著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)商對后市的謹慎態(tài)度，自08年7月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷下滑，09年3月，房地產(chǎn)開發(fā)累計投資同比增長僅為4.1%，而在去年同期增速為32.3%，增速下降87.3%。下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例有利于調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資積極性，特別是對于資金鏈更為緊張的中小開發(fā)商。
廣發(fā)證券認為，對于已開工項目，項目資本金比例的下調(diào)有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)率，有助于緩解開發(fā)商的資金壓力。對于新開工項目，項目資本金比例的下調(diào)能起到一定的刺激作用，但是影響有限。開發(fā)商普遍對后市持謹慎態(tài)度，成交量是關鍵決定因素，除非接下來兩到三個月的住宅銷售量能夠基本或大致維持在目前的水平，否則開發(fā)商很難大規(guī)模的增加新開工項目。
部分財務數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)
一季報顯現(xiàn)積極變化
根據(jù)中投證券對房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司08年年報和09年一季報綜合比較分析，部分財務數(shù)據(jù)在今年一季度已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，主要體現(xiàn)在預收賬款顯著增加、凈負債率有所下降和銷售收入出現(xiàn)增長等三方面。
08年房地產(chǎn)市場深幅調(diào)整，行業(yè)營業(yè)收入和凈利潤增速大幅下降，09年一季度銷售回暖尚未體現(xiàn)在報表中，但09年一季度預收賬款增長顯著，預計09年行業(yè)整體增長超市場預期。2008年房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司營業(yè)收入增速從07年的47%下降到16%,歸屬母公司所有者凈利潤增速從07年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅減緩，營業(yè)收入同比下降8.5%，歸屬母公司所有者凈利潤同比下降22.9%。09年一季度預收賬款大幅回升，92家上市公司預收賬款比08年末增長17.8%，而08年一季度僅比07年末增長5.3%。
凈負債率下降，09年一季度銷售有所回暖，行業(yè)資金壓力有所緩解。08年末，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司資產(chǎn)負債率為62.9%，比07年末上升0.2個百分點，扣除預收賬款后的負債率和凈負債率分別比07年末上升4.3和13.1個百分點。09年一季度末，資產(chǎn)負債率為63.7%，比08年末上升0.8個百分點，但扣除預收賬款后的負債率和凈負債率分別比08年末下降0.7和2.3個百分點，這是近期各地樓市復蘇，開發(fā)商銷售回籠資金大幅增長，資金壓力緩解所致。
09年一季度毛利率下降，銷售收入增長，09年凈利潤同比有望正增長。從08年的盈利指標來看,房地產(chǎn)價格的調(diào)整尚未體現(xiàn)在盈利水平的下降上,08年行業(yè)的各項盈利指標基本與07年持平。08-09年的價格調(diào)整將反映在09年的結(jié)算收入中,09年毛利率和凈利潤率預計低于08年3%-5%點。09年一季度毛利率同比下降4.5個百分點，低于08年全年下降1.4個百分點的水平；扣除營業(yè)稅金及附加后的毛利率同比下降4個百分點，低于08年全年1個百分點；銷售凈利率同比下降3.2個百分點，低于08年全年1.6個百分點。但由于09年主要城市一季度銷售收入同比增長超過100%，預計上市公司09年全年銷售增長將在20%以上，銷售增長將抵消毛利下降帶來的不利因素，預計09年是近年地產(chǎn)行業(yè)毛利的低點。
行業(yè)集中度繼續(xù)提高。08年營業(yè)收入排名前10名的上市公司其營業(yè)收入合計占到行業(yè)的53.5%,比07年提高了3.5個百分點，萬科占到行業(yè)全部營業(yè)收入的21.2%，基本與07年持平。2005至2008年，營業(yè)收入排名前10名的公司，其營業(yè)收入占比從40.5%提高到53.5%，行業(yè)在加速整合過程中集中態(tài)勢顯著。
四方面
尋找投資機會
不過需要提醒的是，大部分行業(yè)分析師都對房地產(chǎn)市場全面回暖持謹慎樂觀態(tài)度，具體到個股的交易機會上，綜合山西證券、海通證券、長江證券、金百靈投資等觀點，主要集中在以下幾個方面：
一、在世博會、迪士尼、雙中心等多個概念影響下的上海板塊的投資機會在未來幾年中長期存在。具體上市公司分為兩類：一是在原南匯區(qū)已有大量土地儲備等不動產(chǎn)資源的相關上市公司，如中華企業(yè)、海博股份等；二是主導浦東新區(qū)所轄的四大國家級開發(fā)區(qū)的陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等公司，因有望獲得更多的土地儲備資源，并將由此從中顯著受益。
二、從行業(yè)復蘇角度，深圳等區(qū)域的房地產(chǎn)復蘇跡象較為明顯。深圳地區(qū)房地產(chǎn)股可積極跟蹤，當然也包括業(yè)務總量中擁有大量深圳商品房銷售比重的品種，招商地產(chǎn)、金地集團、沙河股份、深 長城、深振業(yè)等品種就是如此。
三、國家政策持續(xù)放松地產(chǎn)企業(yè)銀根，流動性將再次成為主導行業(yè)發(fā)展變化的關鍵性因素。企業(yè)層面流動性的釋放，將意味著房價逐步穩(wěn)定、土地成交逐步活躍、以及新開工增加。這樣的釋放，最直接提升了地產(chǎn)行業(yè)中小公司的估值水平，這些企業(yè)徹底走出資金鏈的危局，屬于反轉(zhuǎn)類型投資機遇，如廣宇集團、上實發(fā)展等。
四、從市場層面，比如大股東定向增發(fā)價格高的，每股凈資產(chǎn)高的，或者有業(yè)績承諾等因素的個股，云南城投、陽光發(fā)展、中江地產(chǎn)等可跟蹤。 |